前回は、家賃滞納者の念書・誓約書の必要性について取り上げさせていただきました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/278

今回は、生活保護を利用している入居者が家賃を滞納した場合の対応について取り上げます。

特に大家さんが気にされているのが、生活保護利用者が家賃を滞納し、回収することができない場合に賃貸借契約を解除して建物明け渡し手続をすることができるのかということですが、この場合にも一般の入居者の場合と同様に建物明け渡し手続きを進めることは可能です。

ただし、入居者が生活保護者である場合には特別な制度があり、その制度を入居者に利用してもらうことでトラブル回避やスムーズな建物明け渡しにつながることもありますので、そのことについてご説明します。

１．家賃滞納を防ぐために

生活保護利用者である方は、病気や障害を抱えているため金銭管理を十分に行うことができない方も多いです。そのような場合には、生活保護費を支給する機関が生活保護利用者を代理して、大家さんに対し、月々の賃料を納付する代理納付の制度がありますので、その制度の利用を入居者に促して家賃滞納を未然に防いでいただくことをご検討していただくとよいでしょう。

２．強制執行手続に進む前に

生活保護者は、家賃滞納で入居者から明け渡しを求められ転居をする必要性が生じた場合、転居先の敷金等や引っ越し費用の支給を受けることができる場合があります。

生活保護者の次の転居先が整っていない段階で強制執行手続で建物明け渡しを断行するとなると、入居者の身体・生命を脅かす可能性がありますので、強制執行の申し立てをする前に、入居者にその転居費用にかかる金銭の支給申請をすることを促して、入居者の転居先が定まってから、任意で退去していただいた方が建物明け渡しをスムーズに行うことができるかと考えられます。

次回は、更新料を請求するには？について取り上げたいと思います。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/koushinryo/293

いつもありがとうございます。

前回は、借り主が破産した場合、賃貸借契約の解除ができるのか？滞納家賃、賃料相当損害金、敷金はどうなるのか？について取り上げさせていただきました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/271

今回は、借り主の家賃滞納期間が経過している場合に、事を荒立てたくないと法的手続に進むことを躊躇している大家さんにせめてしておいていただきたい最低限のことについてお話しさせていただけたらと思います。

家賃滞納が発生したら、どのように対応するかについては、以前、連帯保証人に対する請求の時にブログで取り上げさせていただきました。

参考→https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/157

口頭で催促したりすることはあっても、借り主から懇願されたりすると、内容証明郵便を送付するなどといった法的手段に進むことを躊躇することがあるかと思います。それにちゃんと今後払ってくれそうなら、解除して明け渡しを進め空室にするより、賃料収入を確保できる方がよいと考える方もいらっしゃいます。

そういう場合であっても、無期限で待ってあげたりすることは、大家さんにとっても借り主にとってもよくないので、ちゃんと話し合って、滞納賃料をどのような期間でどのように支払っていくか、それでも払わないときはどうするかを決めて、念書や誓約書などの書面の形で残してください。

文面の例としては、

「私は、貴殿から賃借している△県◇市○番地所在の建物（アパート名　○○）の○○号室の平成○○年○○月から平成○○年○○月の間の滞納賃料○○円を、平成○○年○○月から平成○○年○○月まで毎月○日限り○○円ずつ分割して支払います。この支払を怠ったときは何らの催告を要せず賃貸借契約を解除することに異議はありません。解除された場合には、建物を明け渡します。」

という形が一般的に多く使われています。

こういう形を取っておくことで、過去の滞納賃料の存在を認めることになり、滞納賃料の時効期間の進行を止める効果があり、最終的に法的手段に進む場合も強い証拠になります。

なお、合意書・念書・誓約書を公文書とする方法については下記リンクをクリックして参照してみてください。

公文書とする方法→https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/410

次回は、生活保護者の家賃滞納について取り上げて行きます。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/282

いつもありがとうございます。

前回は、敷金の滞納家賃等への充当についてご説明させていただきました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/254

今回は、賃貸借契約中に建物の所有者が変わった事で賃貸人に変動があった場合（オーナーチェンジ）に、預かっている敷金や滞納家賃はどのように承継するかについてご説明させていただきます。

建物の所有者が変わると、これまで所有者であった大家さん（旧賃貸人）の立場は、新しい所有者（新賃貸人）に承継されます。

そして、敷金、滞納家賃については次のような取り扱いをする必要があります。

①　旧賃貸人に差し入れられていた敷金は、旧賃貸人に対する借り主の債務があればその債務に充当され、その残額が新賃貸人に承継されます。

②　旧賃貸人が借り主に対して有する滞納家賃債権は、新賃貸人に対して当然には承継しませんので、承継するのであれば債権譲渡の手続が必要になります。

１．承継する敷金について

借り主が旧賃貸人に差し入れていた敷金が、オーナーチェンジがあったときに借り主の債務と充当されるのは、旧賃貸人と借り主との間の賃貸借契約が終了し、その清算の過程の中で借り主の債務（滞納家賃等）を担保（敷金）により回収させる必要があるためです。

充当後の敷金残額が新賃貸人に引き継がれるのは、敷金が賃貸人のための担保として密接に結びつくものであることから、賃貸人の地位の移転とともに担保も移転を伴うべきであるためです。

そのため、賃貸借契約終了後明け渡し前に、オーナーチェンジがあった場合には、新賃貸人のための担保としての実益がないので、旧賃貸人と新賃貸人の合意のみでは敷金が承継しませんので注意が必要です。

２．旧賃貸人の滞納家賃債権について

オーナーチェンジがあると、旧賃貸人と借り主の賃貸借契約は終了します。旧賃貸人と借り主との関係で生じた債権債務関係は賃貸借契約終了後も継続するため、旧賃貸人は所有者でなくなったとしても滞納家賃請求をすることができます。

未払家賃債権は敷金とは異なり、新所有者に承継されないので、承継するには債権譲渡手続を行う必要が出てきます。

Q:借り主側に変動があった場合（賃借人の変更）があった場合、旧賃借人が差し入れていた敷金はどうなりますか？

A:旧賃借人が差し入れていた敷金は新賃借人に承継されません。

賃借権が旧賃借人から新賃借人に移転するには大家さんの同意が必要になります。大家さんが同意した結果、賃借権の移転があると旧賃借人との賃貸借契約は終了します。そしてその清算の中で敷金に関しても債務に充当したり、返還したりすることになります。

承継するには、旧賃借人の債務を充当した敷金残額について、旧賃借人と新賃借人との間で債権譲渡手続をするか、旧賃借人が先に交付している敷金をもって、新賃借人の賃貸借契約における担保とする合意をする必要があります。

次回は、原状回復費用についてご説明させていただきます。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/266

いつもありがとうございます。

前回は、滞納家賃の時効について説明させていただきました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/247

今回は敷金の滞納家賃等への充当について取り上げさせていただきます。

敷金とは、不動産の賃貸借契約において、借り主の債務を担保するために大家さんに交付される金銭のことです。

そのため、借り主に家賃の滞納があるときは、この敷金を充当することができます。

一方で、借り主に賃貸借契約から生じた債務がない場合には、賃貸借契約が終了し建物を明け渡したときにはその敷金を返還しなければなりません。

この敷金の充当と敷金の返還についての注意点を説明させていただきます。

１．敷金の充当について

（１）充当できる借り主の債務について

滞納家賃、賃料相当損害金、保管義務違反による修理費用、原状回復費用などと充当することができます。

敷金は、原状回復費用への充当で問題になるケースが多いです。原状回復費用の問題については別の記事にてあらためて取り上げさせていただきます。

（２）充当の時期

①賃貸借契約存続中の場合（主に滞納家賃債務への充当）

大家さんは、賃貸借契約中に家賃の滞納があれば、契約が終了前であっても充当することができます。

一方、借り主からは、滞納家賃と敷金を充当することを主張することはできません。

（大判昭和5.3.10）

もっとも、大家さんとしては、充当しなければならないわけではないので、滞納家賃から敷金を控除しないで催告することも可能です（最判45・9・18）

②賃貸借契約終了時の場合

賃貸借契約終了後、建物の明け渡し完了の時までに生じた債務に当然に充当されます。

（３）充当するための意思表示の要否

敷金は借り主の債務に当然に充当されるため、大家さんから借り主に対して、「滞納家賃と敷金を相殺する。」といったような意思表示をする必要がありません。

後述しますが、借り主の敷金返還請求権は、建物明け渡しによって発生する権利なので、その時点において借り主に債務があれば、敷金はその金額の範囲で当然に充当されて消滅するため、借り主から相殺の主張がされる余地がないことになります。

２．敷金の返還について

（１）返還時期について

大家さんは、賃貸借契約が終了して借り主が建物を明け渡したときに、滞納家賃等の債務一切を敷金から控除した残額について借り主に返還しなければなりません。（最判昭和48・2・2）

そのため、建物明け渡し時が借り主の敷金返還請求権の発生時期になります。

このことから、借り主が、「敷金を返さない限り建物を明け渡さない。」という主張をすることはできないということになり、借り主としては敷金返還請求をしたいのであれば先に建物を明け渡す必要が出てきます。

（２）敷金返還請求にかかる利息・損害金

敷金返還債務については、特約の無い限り利息は付きません。

敷金返還債務の履行遅滞の起算日は、期限の到来したことを知った日である「建物明け渡しのあった日」となりその翌日から損害金が発生することになることが多いです。

Q:賃貸借契約終了前に借り主の債権者から敷金について差押がされました。借り主は家賃の滞納があるのですが預かっている敷金と充当してもよいのでしょうか？

A:充当することは可能です。

差押の対象となっている敷金は建物明け渡し時に発生する返還請求権であるため、借り主の全ての債務を控除した残額が差押の対象となります。

したがって、借り主の債権者より先に敷金から滞納家賃債権を回収することができます。

次回は、オーナーチェンジがあった場合の敷金、滞納家賃について取り上げさせていただきます。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/261

いつもありがとうございます。