前回はマンションの一室の入居者が近隣に迷惑をかける場合について取り上げさせていただきました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/mansyonkanrihi/340

今回は、賃貸人が土地を賃借し、賃借人がその借地上に建物を建てている場合に、地代の滞納があって借地の賃貸借契約を解除して、建物を収去し土地を明け渡しを求める場合（建物収去土地明け渡し請求）について取り上げさせていただきたいと思います。

（事案）

賃貸人Ａは賃借人Ｂに対し、賃借人Ｂの建物所有を目的として、賃貸期間を30年、地代を月額5万円として賃貸借契約を締結した。

その後、賃借人Ｂは、借地上に住宅用建物を建築し、その建物をＣに賃借した。

賃貸借契約から約2年後、賃借人Ｂの賃貸人Ａに対する地代の支払いが滞るようになり、滞納額は1年分以上となった。

そのため、賃貸人Ａは賃借人Ｂとの賃貸借契約を解除して、土地を明け渡してもらいたいと考えている。

このような場合、賃貸人Ａは誰にどのような手続をしたらよいか？

（解説）

基本的には、賃料不払いによる建物明け渡しの例に準じて手続を行います。

（参考）賃料不払いによる建物明け渡しについて

→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/137

ただし、建物収去土地明け渡し請求の場合は、次の点に注意が必要です。

１．訴状の請求の趣旨

「別紙物件目録記載の土地を明け渡せ。」とするのではなく、「別紙物件目録記載の建物を収去して、別紙物件目録記載の土地を明け渡せ。」と記載することになります。

このようにするのは、土地明け渡しを命ずる判決では、建物の収去執行をすることができないためです。

２．被告について

今回の事案の場合、被告はＢとＣになります。

そして、賃借人Ｂには建物収去土地明け渡し請求を行い、建物賃借人Ｃには建物退去土地明け渡し請求になります。

そして、賃貸人Ａと建物賃借人Ｃとの間では、契約関係はないので、建物賃借人Ｃに対しては、賃借人Ｂの場合と異なり、賃貸借契約の解除による賃貸借契約の終了を理由とするのではなく、賃貸人Ａがその土地の所有者であり、建物賃借人Ｃが何ら権原なくその土地を占有していることを理由に建物退去土地明け渡し請求を行っていきます。

３．建物賃貸借の終了時期について

賃借人Ｂとの間で敷地についての賃貸借契約が解除されたからといって、直ちにＢＣ間の建物賃貸借が終了するわけではありません。賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間で土地の明け渡し義務が確定されるなど、建物の使用収益が現実に妨げられる事情が客観的に明らかになり、又は建物賃借人Ｃの現実の明け渡しが余儀なくされたときにＢＣ間の建物賃貸借契約は履行不能により終了することになります。

Ｑ：土地の賃貸借契約が終了した場合に、建物賃借人Ｃに対して賃料相当損害金の請求をすることができますか？

Ａ：必ず請求できるとは限りません。

建物賃借人Ｃに賃料相当損害金を請求するには、賃貸人Ａにとって、建物賃借人Ｃが土地上に占有を続けるため、その土地を使用収益できないという事情が必要です。例えば、賃貸人Ａが建物収去土地明け渡しをしようとしているにも関わらず、建物賃借人Ｃが故意に退去しないなどの事情です。

また、建物賃借人Ｃには土地全体の地代ではなく、建物敷地部分の土地の地代を請求することになります。

次回は無断増改築された物置は誰の物？について取り上げさせていただきたいと思います。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/kyouseisikkou/354

いつもありがとうございます。

前回は、滞納家賃は契約者の配偶者に請求できるのか？について取り上げさせていただきました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/315

今回は近隣の入居者に迷惑をかける入居者への対応について取り上げたいと思います。

１．迷惑をかける入居者への注意について

入居者の中には、共用部分の通路に通行の妨げとなるような私物を置いたり、騒音を出して風紀を乱すなどの近隣の迷惑となるような方もいらっしゃいます。そのような場合、大家さんは迷惑を被っている入居者から、「やめるよう注意してほしい。」と頼まれることがあります。

大家さんには入居者に安心して居住できるような状態で建物を使用収益させる義務がありますので、迷惑をかける入居者に対して注意しなければなりません。

２．特約違反による解除は可能か？

契約書の中には、「テレビ、ステレオ等を大音量で流し、近隣に迷惑をかけるような行為をしてはならない。これに違反した場合は賃貸人は契約を解除することができる。」とか、「庭や物置などを近隣の迷惑をかけないように使用する。」といった特約を設けることが多いようです。

しかし、このような特約を踏まえて賃貸借契約を締結したとしても、その特約に違反したからというだけでは解除することができません。その迷惑行為の結果、信頼関係が破壊されたといえるほどの事情が生じた場合に賃貸借契約を解除することができます。なお、そのような信頼関係が破壊されたという事情があるなら特約がなくても解除することも可能です。

３．騒音の程度について

アパート等で共同生活をしていれば、一定の生活音は発生するのはやむを得ないことかと思われます。そのため、入居者は一定の生活音は受忍すべきであって、お互いに迷惑をかけないようにする配慮が必要です。

そして、この生活音が受忍すべき限度を超えたとき（例えば、夜間に長時間大音量でステレオを流すなど）に特約違反行為（騒音）となります。特約違反行為（騒音）は、やむを得ない生活音か？、音を出す時間帯は昼か夜か？音量は一般的に大音量と言えるものかどうか？などといった事情によって判断することになります。

入居者がそのような特約違反行為（騒音）となる生活音を出しているため、大家さんがやめるよう注意してもなお続けるような場合は信頼関係が破壊されているとして賃貸借契約の解除が有効になると考えられます。

次回は、契約後に賃料を増額することは可能？ということについて取り上げたいと思います。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/tinryouzougaku/162

いつもありがとうございます。

前回は後継ぎ遺贈と受益者連続型信託についてご説明させていただきました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/minnjishintaku/306

今回は、借り主が行方不明になった場合の今後の対応について取り上げたいと思います。

家賃の滞納が続いているため、入居者に連絡してもつながらず、どういう状況になっているのか確認するために入居者の借りている物件に行ったところ、郵便物が溜まっていたり、住んでいる様子がないということの相談をよく受けます。

このような場合、まず、連帯保証人や入居者の家族に連絡し、入居者と連絡をとってもらって入居者と連絡がつくようであれば、今後の賃貸借契約を終了させる方向での話し合いをします。

連帯保証人や家族の方を通じても入居者と連絡がつかないような場合には、裁判を起こし、訴訟手続の中で賃貸借契約を解除して、強制執行手続により建物を明け渡すように進めることになります。

（解説）

１．連帯保証人や家族に連絡して、入居者に連絡を取ってもらうことについて

入居者が建物に住んでいる様子がないといっても、長期間の旅行に行っていたり、あるいは何らかの事故に巻き込まれたなどの事情で家を空けていることもあります。そのため、まず、入居者と関係のある方に連絡をとって、入居者の現状について確認することになります。

連帯保証人には、滞納賃料を請求することができますが、連帯保証人ではないご家族の方には滞納賃料の請求はできないので対応には十分気をつけてください。

入居者と連絡がつくようでしたら、事情を確認して滞納賃料の支払いや今後の賃貸借契約を継続するのか、それとも終了して明け渡す方向で進めるのかについて話し合いをします。

２．連帯保証人等を通じても入居者と連絡が取れない場合

賃料不払いにより信頼関係が破壊されたとして、建物明け渡し請求の訴訟手続をします。

事前に滞納賃料支払いの催告や契約解除についての意思表示を内容証明郵便によってすることができないので、訴状の中に「訴状の送達をもって解除する。」という記載が必要になります。

そして、訴状の提出にあわせて、公示送達の申し立てをする必要があります。

公示送達とは、当事者の住所、居所その他送達をすべき場所がしれない場合に、裁判所書記官が送達すべき書類を保管し、裁判所の掲示板にそれらの書類を交付すべき旨を記載した書面を掲示して２週間を経過すると、それらの書類が送達されたとする制度です。

公示送達の申し立てをする場合には、入居者が住所地等に住んでいないことを証明するために、添付資料として入居者の所在調査報告書や入居者の住民票が必要になります。

そして、訴訟手続を終えて勝訴判決がでた場合は、その判決に基づき強制執行手続をして建物明け渡しを進めることになります。

Ｑ：入居者が行方不明の場合、状況確認のために室内に入ってもよいですか？

Ａ：入ってはいけません。このようなことをしてしまうと後々損害賠償請求を受ける可能性もあります。

また、賃貸借契約の特約として「賃借人が賃料を滞納した場合、賃貸人は、賃借人の承諾を得ずに本件建物内に立ち入り適当な処置を取ることができる」といった条項を設けていたとしても、裁判例によるとそのような条項は公序良俗に反し無効としているものもありますので（東京地判平成18年5月30日）、その特約があることを根拠として入室することは避けた方がよいでしょう。

次回は、滞納家賃は契約者の配偶者にも請求できるのか？について取り上げたいと思います。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/315

いつもありがとうございます。