前回は特約（ペット飼育禁止）違反による賃貸借契約の解除についてご説明させていただきました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/148

今回は解約の申し入れによる賃貸借契約の終了について取り上げていきます。

建物の賃貸借契約においては、賃貸借期間を定めることが一般的ですが、期間が１年未満であるとき、あるいは、法定更新（期間満了後も借り主が建物を使用収益する場合に、大家さんがこれを知りながら異議を述べない場合に、従前の契約と同一の条件（期間を除く。）で賃貸借契約が更新されたとするもの）されたときは、賃貸借期間を定めなかったものとされます。

このように、賃貸借契約が期間を定めていない状態になっている場合には、民法においては、大家さん、借り主ともにいつでも解約の申し入れをすることができるとなっていますが、特別法（借地借家法）により、大家さん側からの行う解約の申し入れには、

（１）解約の申し入れ後６か月の期間が経過すること

（２）解約の申し入れ時から６か月間経過する間に、解約申し入れについて正当な理由があること

が必要です。

特にこの（２）の解約の申し入れについて正当な理由があるかという点が一番のポイントです。

この記事においては、建物の賃貸借期間の定めがない場合において、解約申し入れにより賃貸借契約を終了させて、借り主に明け渡しを求める場合について説明します。

（解説）

１．正当な理由とは

解約の申し入れの際に必要となる正当な理由とは、期間満了を原因とする賃貸借契約の終了の場合と同様に、次の点がその判断材料になります。

（１）大家さん（賃貸人）が建物の使用を必要とする事情があるか

自己又は親族が居住するため、あるいは会社の事務所として利用するために建物を使用する必要があるといった事情が必要です。

この場合、その使用の目的も重要で、どうしてもその建物に住む必要がある、その建物で事業を行わないと生計が成り立たないなどの理由があると、さらに有力な事情となります。

一方で、借り主側においても、居住あるいは事業を行う必要性があり、さらに資力の問題、家族の健康状態の問題など、どうしてもその建物を利用する必要があると、大家さんの正当理由を妨げる事情となります。

（２）建物の賃貸借に関する従前の事情

大家さんと借り主の間のこれまでの賃貸借関係に関する事情です。権利金等の支払の有無、契約期間の長さ、賃料額の相当性、信頼関係の状況などが要素となります。

（３）建物の現況

建物が老朽化し、耐震性の問題で立て替えの必要性があるなどといった事情です。

（４）明け渡しの条件として立ち退き料を支払う、あるいは、別な建物に入居させる旨の申し出をしている

この点は、正当理由を補完する事情に過ぎないため、このことだけでは正当理由があるとは認定されません。

また、解約の申し入れ時に立ち退き料の支払いを提案しなければならないというわけではなく、裁判になってから提案するものであっても可能です。

提案する立ち退き料の金額は、事案ごとにケースバイケースです。借家権価額に権利金の有無、残存期間の賃料額、引越費用、住居補償・営業上の損失補償などの費用を負担することになり、金額としては高額になるケースが多いです。

これらを総合的に判断して、借り主が賃貸借契約を建物を利用し続けること以上に、大家さん側に明け渡す必要性があることを認めてもらわなければなりません。

２．解約申し入れ後の大家さんの対応

大家さんが借り主に建物から退去を求めることに正当な理由があり、かつ、解約を申し入れて６か月経過した場合であっても、借り主が建物の使用を継続し続けており、大家さんから借り主に対して遅滞なく異議を述べない場合は、賃貸借契約が法定更新されてしまいますので、６か月経過直後に速やかに異議を述べるようにしてください！

次回は、連帯保証人に対する大家さんの対応について取り上げたいと思います。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/157

いつもありがとうございます。

前回は、無断転貸・無断譲渡による賃貸借契約の解除について説明させていただきました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/146

今回は、特約違反による賃貸借契約の解除、特にペット飼育禁止特約の条項がある場合に、その特約に違反して賃貸借契約を解除する場合について取り上げていきます。

一般的に建物の賃貸借契約を締結した場合、大家さんには次のような義務が課せられます。

・借り主に建物を使用収益させる義務

・建物を借り主に使用収益に必要な修繕をする義務

・借り主が、屋根のふき替えや塗り替えなど、本来大家さんが負担すべき費用を支出したときは、その費用額を返還する義務

一方、借り主は、次のような義務が課せられます。

・家賃支払義務

・建物の保管についての善良な管理者の注意義務

・賃貸借契約が終了した場合には、建物の返還義務（明け渡し）

・無断転貸・無断譲渡の禁止

そして、この基本的な賃貸借契約の内容に加えて、大家さんと借り主の間で特約を設けることがあります。「家賃の支払を何ヶ月分怠ったら、催告することなく、賃貸借契約を解除する。」という内容の無催告解除特約などがその例の一つになります。

実務上よくある特約としては、「賃借家屋内において、犬、猫等の動物類を飼育してはならない。これに違反した場合、賃貸人は賃貸借契約を解除する。」というペット飼育禁止特約が挙げられます。そしてよく問題となるのが、ペット飼育禁止の特約を設けていたにもかかわらず、それを破って建物内でペットを飼っていた場合です。

この記事では、ペット飼育禁止の特約について借り主が守らなかった場合における賃貸借契約の解除の注意点について取り上げていきたいと思います。

１．そもそもペット飼育禁止特約は有効？

この特約が、借り主に不利な特約として、借地借家法３０条に該当して無効となるのではないかという問題がありますが、裁判例においては、このペット飼育禁止特約は有効としています。

その理由としては、共同住宅においては、鳴き声、排泄物、におい、毛等により建物に損害を与えるおそれがあるほか、同一住宅の居住者に対し迷惑又は損害を与えるおそれがあるためです。

２．ペット飼育禁止特約違反の事実だけで賃貸借契約を解除することは可能？

裁判例においては、５年近く居室内に犬を飼っていたが、隣室等に注意を払って飼育し、特に苦情もでていなかったという事案においては特約違反の事実だけで解除を有効としています（東京地裁平成７年７月１２日判決）。

ただし、多くの裁判例は特約違反の事実のみならず、他の要素も踏まえて、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されていることを理由に解除を有効と認めていますので、他の解除原因と同様に、信頼関係が破壊されたという事情がある方が解除を有効なものと評価される可能性が高いということができます。

例えば、マンションの賃貸借契約において、特約として「犬猫等の家畜を飼育してはならない」と定めたにも関わらず、その特約に違反して猫を飼育していた場合においては、特約自体は、猫の飼育により傷・排泄物等で室内が不衛生となり、また、転居時に棄てられることで野良猫化し近隣の環境を悪化させることになること等を踏まえて有効としました。

さらに借り主が、その特約に違反して居室で猫を飼育し、マンション敷地内で野良猫に餌を与えていたことや、賃貸借契約書の特約部分を塗りつぶし、猫の飼育について承諾を得たかのような工作をしていたという事情も考慮して、信頼関係が破壊されているとして、解除を有効としています。（東京地裁昭和58年1月28日判決）

３．ペット飼育禁止特約を設けていなかった場合は、建物内でペットを飼っていたことを理由に解除することはできない？

ペット飼育禁止特約がない場合には、通常の飼育方法の範囲内なら飼育は許されていることになります。

そのため、その飼育方法により、建物が損害を被り、近隣住民にも迷惑をかけるなど、通常の飼育方法の範囲を超えてしまった場合は用法違反の要素も加味して信頼関係が破壊されているとして賃貸借契約を解除することができるということができます。

裁判例においても、ペット飼育禁止特約がない場合においても、用法違反、信頼関係破壊を理由に賃貸借契約の解除を有効と認めているものもあります。

次回は、解約申し入れによる賃貸借契約の終了について取り上げていきます。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/152

いつもありがとうございます。

前回は、無断増改築による賃貸借契約の解除について説明させていただきました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/144

今回は、無断転貸・無断譲渡による賃貸借契約の解除について取り上げていきます。

賃貸借契約においては、原則、賃借物である不動産を無断で転貸（又貸し）、あるいは賃借権を無断で第三者に譲渡することはできません。そして、民法においては、無断転貸・無断譲渡が行われた場合には、賃貸借契約を解除することができると定めています。

ただし、無断転貸・無断譲渡があれば常に賃貸借契約を契約解除することができるかというと、そういうわけではありません。

「賃貸人（大家さん）の承諾がある場合」や、他の解除の原因と同様に、「借り主から、賃貸人（大家さん）に対する背信的行為と認めるに足りない事情（信頼関係が破壊されていない事情）が主張され、それが認められた場合」は解除することができません。

この記事では、転貸あるいは賃借権の譲渡といえる場合はどのような場合か？無断転貸・無断譲渡を原因とする賃貸借契約の解除の際の注意点について説明します。

（解説）

１．そもそも転貸・譲渡に該当しない場合

転貸をしたといえるためには、転借人（又貸しを受けた者）が賃借人（借り主）から独立して不動産を使用収益することができる権限を与えられていることが必要です。不動産の引き渡しを受けていることはもちろんのこと、賃借人（借り主）の支配あるいは関与がない状態で不動産を利用していなければなりません。

そのため、賃借人（借り主）が、配偶者や子供といった家族を住まわせることは転貸になりません。

また、一時的に友人を同居させていた場合には、賃借人（借り主）から独立しておらず転貸に該当しないと評価されることが多いです。

２．無断転貸・無断譲渡についての承諾

転貸あるいは賃借権の譲渡について、借り主から事前あるいは事後に申し出があり、これに承諾した場合は有効になります。問題になるのが、そのような事実を認識していながら、黙認していた場合です。

例えば、賃貸人（大家さん）が無断転貸・無断譲渡を認識していながら、転借人あるいは譲受人に対して賃料の支払いを請求したという事実があると、黙示の承諾をしたと評価される可能性が高いので、無断転貸・無断譲渡の事実を認識した場合には、すぐに賃借人（借り主）に確認して、対応には気をつけないといけません。

３．背信的行為と認めるに足りない特段の事情

無断転貸・無断譲渡という事実があれば、それだけで借り主（賃借人）の大家さん（賃貸人）に対する賃貸借契約を継続するに堪えない背信的行為があったものとされるため、背信的行為と認めるに足りない特段の事情は、借り主（譲渡人）あるいは転借人（譲受人）において主張することになります。

そのため、大家さん（賃貸人）としては、その借り主（譲渡人）あるいは転借人（譲受人）の主張に対する反論として、賃借人との信頼関係が破壊されていることを主張していくことになります。

例えば、店舗の借り主が個人事業主から法人化した場合に、形式的には不動産の使用者は変わっていますので、転貸あるいは賃借権の譲渡があったということはできます。しかし、借り主側としては、経営実態は変わっていないので、背信的行為と認めるに足りない特段の事情があると主張してきます。この場合は、大家さん側としては、法人化によって、賃貸借契約を継続することができないといえるほどの信頼関係が破壊された事情（例えば、法人化に伴い会社の事業目的が変わった、事業主構成が大幅に変わり経営実態に大きな変更が生じたなど）を主張していかないといけません。

そういった主張を踏まえて、実質的に背信的行為があったかを評価し、解除が可能かどうかが判断されることになります。

次回は、特約（ペット飼育禁止）違反による賃貸借契約の解除について取り上げていきます。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/148

いつもありがとうございます。

前回は、用法遵守義務違反による賃貸借契約の解除について説明させていただきました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/142

今回は、無断増改築による賃貸借契約の解除について取り上げていきます。

借り主（賃借人）は、賃借物（土地・建物）を大家さん（賃貸人）に返還するまでは、善良な管理者の注意（他人の物を利用するという立場であることから要求される注意義務）をもってその物を保管しなければなりません。そのような注意義務が課されているにもかかわらず、無断で増改築をしたときは、賃貸借契約の債務不履行となり、賃貸借契約の解除の原因となる可能性があります。

一般的に無断増改築を原因として賃貸借契約を解除する場合、大家さん（賃貸人）は相当の期間を定めて原状回復するように催告し、その期間を経過してもなお原状回復をしないときは、契約解除の意思表示（内容証明郵便による。）をします。

特に無断増改築による解除が問題となるのは、建物所有を目的とする借地契約において、増改築禁止の特約があるにも関わらず無断で増改築が行われた場合です。

このような特約自体は、合意による使用収益兼の制限であって借地借家法９条、借地法１１条の契約条件に該当しないため有効としつつも、これにより土地の通常の利用が不当に拘束され、又は妨げられるなどの一定の条件の下においては、特約に基づく解除権の行使ができません。

この記事では、どのような場合に無断増改築を理由として契約を解除することができるのかということについて取り上げていきます。

その一般的な結論としては、用法遵守義務違反における解除の場合と同様に、無断増改築行為によって大家さん（賃貸人）と借り主（賃借人）の信頼関係が破壊されている場合に解除することができます。

（解説）

それでは、どのような場合に大家さんと借り主の信頼関係が破壊されていると認められるかについて、判例の具体的事案を挙げながら説明します。

１．居宅をアパートに改造するため増改築した場合

（事案）

建物所有を目的とする借地契約を締結した際に、建物を増改築するときは賃貸人の承諾を受けること及びこれに違反した場合には催告なしに解除することができる旨の特約（無断増改築禁止特約）を設けていた。賃借人はこの特約に反し、居宅（木造瓦葺２階建）の玄関部分を除く根太・柱を取り替え、２階を取り壊し、その２階に５室の小部屋を増築して、アパートにした。

土地の賃借人は、無断増改築を理由に契約解除の意思表示をした。

（結論）

裁判所は、この無断増改築禁止特約自体は有効とした上で、さらに、「増改築が借地人の土地の通常の利用上相当であり、土地賃貸人に著しい影響を及ぼさないため、賃貸人に対する信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りないときは、前期特約に基づき解除することは許されない。」としました。

本事案においては、増改築はしたものの住居用普通建物としては、居宅もアパートも同一であることを理由に、賃貸人に対する信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りないとして、解除は効力を生じないと判断しました。

２．居宅をバー店舗に改築した場合

（事案）

無断増改築禁止特約に違反し、借地上の居宅（１５坪５合）中、９坪５合をバー店舗に改築した。

（結論）

賃借人の無断増改築行為を土地賃貸借関係の継続を著しく困難にする不信行為として、賃貸借契約について解除をすることができると判断しました。

３．まとめ

判例は、単に無断増改築があっても、信頼関係破壊まで至っているとして賃貸借契約の解除を認めるケースは少ないため、無断増改築の事実のみならず、その増改築の程度、原状回復の可能性、その他の解除原因（用法違反等）の有無、賃貸借契約期間の経過等を踏まえて、全体的に信頼関係が破壊されていると認定される必要があるといえます。

特に建物所有を目的とする土地の賃貸借については、建物自体は賃借人の所有物であり、賃借人の所有物について賃借人が手を加えることは本来賃借人の自由なので、それを踏まえた上でも今後も賃貸借契約を継続することができない程度の賃借人の不信行為があると認められる必要があります。

次回は、無断転貸・無断譲渡による賃貸借契約の解除について取り上げていきます。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/146

いつもありがとうございます。

前回は家賃滞納による賃貸借契約の解除について説明させていただきました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/137

今回は、用法遵守義務違反による賃貸借契約の解除について説明します。

借り主は、賃貸借契約または賃借物の性質によって定められた用法に従って、建物を利用しなければなりません。そのため、居宅として借りているのに別の目的のために利用している場合は用法遵守義務違反となり、賃貸借契約の解除の原因となる可能性があります。

用法遵守義務違反を原因として賃貸借契約を解除する場合、大家さんは相当の期間を定めて利用方法を改めるように催告し、その期間を経過してもなお改めないときは、契約解除の意思表示（内容証明郵便による。）をして建物明け渡し請求をします。

この記事では、どのような場合に用法遵守義務違反として契約を解除することができるのかということについて取り上げていきます。

まず、その一般的な結論としては、借り主の用法遵守義務違反行為により大家さんと借り主の信頼関係が破壊されている場合に解除することができます。

（解説）

それでは、どのような場合に大家さんと借り主の信頼関係が破壊されていると認められるかについて、判例を元に具体的事案を挙げながら説明します。

１．居住目的の一室を学習塾として使用した場合

（事案）

比較的少人数の家族が住居として使用することを予定していた建物において、契約後まもなく借り主がその建物の一部屋（６畳間）において学習塾を始めることとなった。その学習塾は、最大４５名の生徒を月曜日から土曜日まで４名の教師で教えることを予定していたが、実際の生徒数は６名程度に過ぎなかった。また、借り主は、じゅうたんを敷いて建物が傷めないように配慮していた。

大家さんは、用法遵守義務違反を理由に学習塾開設から２か月で契約解除の通知を出した。

（結果）

当初予定していた内容の学習塾を経営していたとすれば、建物の利用形態が変わり建物を傷める程度も高くなるため、用法違反として評価されてもやむを得ないが、実際には生徒数は６名程度であったこと、借り主がじゅうたんを敷いて建物が傷めないように配慮していたことから、そのような利用形態ではそもそも用法違反とはいえないと判断しました。

また、大家さんは、学習塾開設の説明会の開催等に対する大家さんの中止要請に対する借り主の態度や合意解除交渉における借り主の不当要求があったことを理由に信頼関係が破壊されていると主張しましたが、借り主がそのような態度をとった原因は大家さん側にもあり、現在借り主が学習塾をやめて住居として使用していることなどの諸事情を踏まえて、信頼関係が破壊されていると認めらないと判断しました。

以上により、解除を有効と認めませんでした。

２．使用目的を飲食業として貸した賃貸ビルの店舗において、金融業を営んだ場合

（事案）

契約当初は、使用目的を「飲食業」としていたが、その後目的を「飲食業兼金融業」に変更したい旨の申し出があった。建物は既に飲食店から事務所に改装工事されており、さらに暴力団関係者も出入りして、借り主と一緒に会社組織として金融業を営むと聞かされていたことから大家さんは変更申し出に反対した。

その後、大家さんは、用法遵守義務違反及び信頼関係破壊を理由として契約解除の通知を出した。

（結果）

使用目的を無断で変えることにつき、「賃貸ビルの店舗の賃貸借契約においては、店舗の営業目的は、他の店舗賃借人の営業との関係や賃料の確保の点から見て、賃貸人にとって重要な事項と解されるから、業種指定の特約に明白に違反する営業を賃借人が行った場合は、特段の事情がある場合を除き債務不履行として解除事由に当たると解される」と判断し、また、大家さんが使用目的の変更申出について反対していたこと、暴力団関係者が関与していたことなどから信頼関係の破壊を認め、解除を有効として、建物の明け渡しの判決が言い渡されました。

３．まとめ

用法違反として賃貸借契約の解除をする場合には、単に用法違反をしたということにとどまらず、事案の全体（用法違反当時の状況、現在の状況など）を通して、用法違反の程度が重く、かつ、今後において賃貸借契約を継続することができない（信頼関係の破壊）と認められる程度の事情が必要になるということができます。

次回は、無断増改築による賃貸借契約の解除について取り上げていきます。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/144

いつもありがとうございます。

前回は、賃貸借期間が満了した場合の建物明け渡しについて説明させていただきました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/92

今回は、賃貸借契約の解除について説明させていただきます。

そして、大家さんが借り主に対して、建物の明け渡しを求める場合に一番多い原因が、家賃滞納を理由に賃貸借契約を内容証明郵便などにより解除した場合になります。

一般的に契約の解除とは当事者の一方が、その一方のみの意思表示によって、契約の効力を当初にさかのぼって消滅させる制度です。しかし、賃貸借契約における解除は、当初にさかのぼらせると複雑になってしまうため、将来に向かって効力が生じます。

賃貸借契約における解除は次の場合に行うことができます。

１．賃料不払（家賃滞納）

２．用法遵守義務違反

３．無断増改築

４．無断転貸・無断譲渡

５．特約違反

６．信義則違反

この記事では、解除の原因として一番多い賃料不払（家賃滞納）の場合における解除について取り上げていきます。

（解説）

１．賃料不払（家賃滞納）

法律上の要件に当てはめると、借り主が家賃を支払わないことは賃貸借契約の債務不履行にあたり、大家さんが相当の期間を定めて賃料の支払いを催告したにもかかわらず、借り主が賃料の支払いをしないときは解除することができることになっています。

ただし、賃貸借契約は、大家さん（賃貸人）と借り主（賃借人）との間の信頼関係に基礎を置く継続的な契約関係であることから、家賃滞納があることから相当期間を定めて催告した結果、支払がないので解除できるというものではなく、その家賃滞納が大家さんに対する信頼関係を破壊する不信行為と認められることが必要です。これを信頼関係破壊の法理といいます。

（１）何ヶ月分の家賃滞納があれば解除をすることができるのか？

これは特に決まりはないのですが、一般的には３か月以上の家賃滞納の事実があれば信頼関係は破壊されていると考えられています。

問題は、大家さんと借り主の間の信頼関係が破壊する程度の家賃滞納があると認められることの方が重要ですので３か月より短いからダメだとか、３か月以上の長期間にわたって家賃滞納があるから大丈夫だということは言えません。

（２）賃貸借契約時に無催告解除特約をしていた場合

無催告解除特約とは、借り主が賃料の支払いを１回でも怠ったときは、大家さんは催告を要しないで賃貸借契約を解除することができるとの特約が締結された場合です。

この場合に注意しなければならないことは、このような特約を設けているからといって、１回でも家賃滞納があれば催告することなく解除することができるというものではありません。

この場合においてもやはり、大家さんと借り主との間の信頼関係が破壊されていると認められるような事情がなければ、この特約に基づく契約解除は有効とはなりません。

（３）借り主が行方不明になり催告できない場合

借り主が行方不明になり、何ヶ月あるいは何年も家賃滞納が続いている場合は、大家さんと借り主の信頼関係を破壊し、賃貸借契約の継続を著しく困難にしたということができるため、そのような場合は催告をすることなく解除することができます。

この場合は、すぐに裁判所に訴訟を提起することになりますが、あわせて公示送達の申立をする必要があります。そして、その訴状の中に訴状の送達をもって契約を解除するという記載があれば、裁判所の掲示板に公示送達する旨の張り紙が掲示されてから２週間経過すれば、契約は解除したことになります。

（４）賃貸借契約を解除した後の建物明け渡し訴訟手続

訴状には次の事項が記載されている必要があります。

①当事者間で建物について賃貸借契約を締結したこと

②賃貸借契約に基づき建物を引き渡したこと

③一定期間（数ヶ月間）の期間が経過したこと

④賃料支払時期が経過したこと

⑤相当の期間を定めて滞納家賃の支払いを催告したこと

⑥催告後相当期間が経過したこと

⑦催告後の相当期間経過後に賃貸借契約を解除するとの意思表示をしたこと

Q:滞納家賃の支払いの催告の際に、相当期間を定めるのを忘れました。相当期間を定めてもう一度催告しなければなりませんか？

A:再度催告をする必要はありません。

ただし、催告をしてから相当期間が経過していることが必要になります。

相当期間は１週間から２週間程度で足ります。期間計算を明確にするためにも催告は内容証明郵便によって行うのがよいでしょう。

Q:支払の催告をして、相当期間が経過した後に、改めて解除の意思表示を記載し内容証明郵便を送る必要がありますか？

A:催告の際に、「平成○○年○月から平成○○年○○月までの滞納家賃○○万円を本書面到達後、１週間以内にお支払いください。同日までにお支払いがない場合には、本催告書をもって、家賃滞納を理由に、本件賃貸借契約を解除します。」と記載しておけば、改めて送る必要はありません。

次回は用法遵守義務違反による賃貸借契約の解除について取り上げていきます。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/142

いつもありがとうございます。