前回は、「Airbnbを利用した空室物件の活用」というテーマでブログを書きました。
その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/fudousankeiei/801
今回は、賃貸物件を利用する入居者が騒音を出すなどして近隣に迷惑をかける場合に、賃貸人は入居者の迷惑行為をやめさせないとどのようなことになるのかについて取り上げたいと思います。
特にアパート、マンションと言った共同住宅の場合に多いのですが、ある部屋に住む入居者が騒がしくしたりすると、その近隣に住む入居者から大家さんに対して、「静かにさせてほしい。」などと苦情がでます。
１．アパートの場合
アパートの場合、特に苦情が来るのは、アパートの他の入居者からです。
大家さんは、入居者全員に対して、適切な状態で賃貸物件を利用させる義務を負っていますから、ある入居者の迷惑行為について、認識しているのにこれを注意せず放っておいたり、あるいは、注意してもやめさせることができないような場合は、他の入居者に対して適切な住環境を提供できていないことになります。
その結果、入居者から、適切な住環境を提供していないことを理由に、
・損害賠償請求をされる
・家賃の減額を要求される
・家賃の支払いを拒まれる
・退去されてしまう
といったリスクが生じます。
２．賃貸マンションの場合
（１）他の部屋の区分所有者あるいは占有者に対して
マンション管理組合の管理規約あるいは使用細則などで、
①「占有者は、対象物件の使用方法につき、区分所有者がこの規約に基づいて負う義務と同一の義務を負う。」
②「区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項を第三者に遵守させなければならない。」
と定めてあることが一般的です。
賃貸に出しているマンションの入居者（占有者）が、騒音を出すなどして近隣に迷惑をかけるような行為があれば、入居者は①のルールに違反していることになります。
そして、迷惑行為をしている入居者に対して、迷惑行為をやめさせて管理規約や使用細則を守らせない場合には、区分所有者（賃貸人）は②のルールに違反していることになります。
その結果、他の部屋の入居者が退去してしまった、近隣の入居者が睡眠障害になってしまったといった損害が出てしまうと、他の部屋の区分所有者あるいは入居者（占有者）から、
損害賠償請求をされる
というリスクを負います。
（２）マンション管理組合に対して
入居者の迷惑行為を放置したままにしていたことで、マンション全体に関する何らかの損害が生じた場合には、マンション管理組合からは、
「区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項を第三者に遵守させなければならない。」
というルールに違反したことに基づき、
損害賠償請求をされる
というリスクを負います。
なお、入居者（占有者）に対しては、管理組合集会で決議をとった上で、
・迷惑行為の停止、結果の除去、迷惑行為を予防するための必要措置を求める訴え
あるいは
・賃貸借契約の解除、専有部分の引き渡しを求める訴え
を起こされる可能性があります。
※入居者（占有者）に対する管理組合の対応についてはこちらを参考にして下さい。
次回は、シェアハウスの活用と契約上の注意点について取り上げたいと思います。
いつもありがとうございます。