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賃料相当損害金は賃料の2倍請求できるか?

前回は、合意書・誓約書・念書等を公文書とするメリットについて取り上げさせていただきました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/410

賃貸借契約終了に基づく建物明け渡し請求訴訟を提起する場合に、契約解除後の借り主の建物の使用について賃料相当損害金をあわせて請求しますが、一般的には、この賃料相当損害金は、賃料と同額の金額を請求することが多いです。

一方、賃貸借契約において、賃料相当損害金について賃料額より高い損害金が定められていることもあります。よく見受けられるのが、「賃料相当損害金は賃料の2倍とする。」という記載です。

このような場合に、入居者から、「そのような定めが消費者契約法9条1号あるいは10条に該当し無効であるため賃料と同額が相当である。」などと主張されることがあります。

そこで、賃貸借契約において賃料相当損害金の金額について、賃料額より高い損害金が定められている場合に賃料相当損害金は賃料の2倍の額を請求してもよいのか?ということについて解説していきます。

(結論)

賃料額の2倍とする賃料相当損害金の定めは、消費者契約法9条1号には該当せず、かつ、合理性のあるものであれば消費者契約法10条にも該当しないため請求することは可能と考えられます。

(解説)

1.消費者契約法9条1項について

建物明け渡し請求訴訟にあわせて請求する賃料相当損害金は「(賃貸借契約終了に基づく)目的物返還債務の履行遅滞に基づく損害賠償請求権」であって、「賃貸借契約の解除に基づく損害賠償請求権」ではありません。

そのため、消費者契約法9条1号に規定する「消費者契約の解除に伴う」損害賠償ではないので、この規定の適用外と考えられます。

2.消費者契約法10条について

この点については、個々の事案ごとに「信義誠実の原則に反して消費者の利益を一方的に害するかどうか」ということについて検討がなされます。その上で、賃料相当損害金を賃料額の2倍の金額とすることについて合理性があると判断されれば無効とはなりません。

裁判例においては、賃料の2倍の賃料相当損害金の定めについては合理性があると認めているものが多いです。

平成20年12月24日に東京地裁で言い渡された判決においても、「賃借人が契約終了と同時に目的物を返還すべき当然の義務を果たさない場合に備えておく必要があるところ、その場合に賃借人が従前の対価等以上の支払をしなければならないという経済的不利益を予定すれば、それは上記義務の履行の誘因となるものであり、しかも賃借人が上記義務を履行すれば不利益は現実化しないのであるから、そのような予定は賃借人の利益を一方的に害するものではなく合理性があるといえる。」として、賃料の倍額の賃料相当損害金の定めについて合理性があることを認めています(東京地裁平成20年12月24日判決)。

 

次回は敷金・礼金・権利金・保証金の意味合いについてご説明させていただきます。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/shikikin-genjyoukaifuku/435

いつもありがとうございます。

合意書・誓約書・念書等を公文書とするには

前回は、調停手続による滞納家賃の回収について取り上げさせていただきました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/405

今回は、滞納家賃についてどのように支払っていくかについて合意ができた場合に、大家さん、入居者、連帯保証人との間で交わす、合意書・誓約書・念書等の書類を公文書とする方法についてご説明させていただきます。

これらの書類を公文書とする方法は次の方法が挙げられます。

1.訴え提起前の和解手続

2.公正証書

(解説)

1.合意書・誓約書・念書等を公文書とするメリット

以前、滞納家賃の支払について、話し合いがまとまったら合意書・誓約書・念書等の書面で残しておくことの必要性について取り上げたことがあります。

合意書・念書・誓約書の必要性の記事→https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/278

これらの書類は、訴訟において強い証拠にはなりますが、これらの書類を元に強制執行手続をすることはできません。

そのため、これらの書類を最初から債務名義(強制執行をするために必要な公文書)としておけば、合意内容をまもってもらえなかったときに、訴訟手続を省略して強制執行手続に進むことができます。

2.訴え提起前の和解手続について

この手続は、相手方(入居者)の住所地を管轄する簡易裁判所に、訴え提起前の和解手続の申立書を提出して、裁判官の面前で当事者間の合意を確認し、その合意内容を公文書である和解調書とする手続です。

連帯保証人も交えて、合意ができるようなときは、入居者の住所のみならず、連帯保証人の住所を管轄する簡易裁判所に申し立てをすることができます。

申し立てをした後は、和解期日が指定されるのでその日に当事者全員が出席する必要があります。

この手続のメリットは、とにかく費用が安いことです。申立手数料2000円と数千円程度の郵便切手と不動産登記事項証明書程度の実費で手続ができます。

将来的に強制執行手続を踏むことができるような内容にしておく必要がありますので、申し立て前に一度専門家に相談した方がよいでしょう。

3.公正証書

この手続は、合意書・誓約書・念書等の原案が作成できたら、公証人に連絡をとり内容を詰め、当事者全員が公証役場に赴き、本人確認手続の上で、その合意書の内容を元に公証人に作成していただく手続です。

費用もさほど高くないことや、裁判所に行かずに行える手続なので利用しやすい手続かと思われます。

費用について→http://www.koshonin.gr.jp/hi.html

ただし、公正証書により合意書・誓約書・念書等を債務名義とする場合には、

・金銭の支払いに関しては、公正証書の中に「もし債務を履行しなかったときは強制執行を受けても異議のないことを承諾する」などという執行受諾文言の記載が必要である

・建物明け渡しについては、公正証書では強制執行を行うことができない

ため、ご注意ください。公正証書とする場合においても、一度事前に専門家に相談してからにすると良いでしょう。

次回は、賃料相当損害金は賃料の2倍の額を請求できるか?ということについて取り上げていきたいと思います。

その記事はこちら→ https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/427

 

いつもありがとうございます。

調停手続による滞納家賃の回収

前回は、支払督促による滞納家賃の回収について取り上げさせていただきました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/398

今回は、調停手続による滞納家賃の回収についてご説明させていただきます。

1.調停手続とは

調停手続とは、裁判所において行う、公的機関(調停委員)の斡旋により、民事上の紛争を話し合いで解決する手続です。

民事上のトラブルが起きたとき、まず当事者間で話し合って解決を試みるかと思いますが、どうしてもまとまらずお互いの主張が平行線のままで終わってしまうことがあるかと思います。

このように、相手方が話し合いに応じてくれるような場合には、調停手続を行い、当事者間の間に裁判所が選任した調停委員を挟んで話し合いをすることが適しています。

また、以前、賃料増額調停の記事でお話ししたことがありましたが、訴訟を行う前に必ず調停手続を踏まなければならない事件もあります。

賃料増額の記事→https://k-legal-office.com/blog/tinryouzougaku/162

2.調停手続のメリット

① 訴訟のように手続が厳格ではない。

訴訟を行うとなると、提出する訴状には法律の要件を満たした事項を記載しなければなりませんが、調停手続の場合は、そのような要件が緩やかにされており、申立書には紛争の要点を記載すれば足ります。

② 話し合いでの解決に適している。

訴訟は話し合いで解決しないことが見込まれる場合に採られる選択肢なので、話し合いで解決できる見込みがある場合には調停が適しています。

あくまでも、話し合いで解決を図ることを目的としているので、調停申立書に記載された内容以外の当事者間の問題についても話し合いを持つことができます。例えば、滞納家賃請求の調停の中で、将来、再び家賃を滞納した場合には立ち退くことを約束するといった内容の合意をすることも可能です。

話し合いの結果、合意ができた場合には、調停調書が作成され債務名義(強制執行をするために必要な公文書)となります。

③ 手続費用が安いこと

手数料等が訴訟の場合の約半額程度になります。

④ 時効の中断

訴訟と同様に、申し立てをした時点で時効が中断します。

3.注意点

以上のとおり説明した、調停手続ですが、注意しておかなければならない点がありますのでご説明します。

① 調停手続は申し立て等の要件は緩やかで手続も柔軟ですが、話し合いの手続であるので、相手方が調停期日に出席しない場合には、話し合いができず調停手続では解決できません。

② 調停の管轄は、相手方住所地を基準に考えますので、賃貸人の住所が賃貸物件の所在地遠方にある場合は、調停期日に出席する費用がかかってしまいます。

 

次回は、合意書・誓約書・念書等を公文書とする方法について取り上げたいと思います。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/410

 

いつもありがとうございます。

支払督促による滞納家賃の回収

前回は承諾のある転貸借契約における転借人に対する建物明け渡し請求について取り上げました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/382

これまで家賃滞納があった場合の回収方法については、基本的に訴訟を起こした場合を例にして取り上げてきましたが、今回は支払督促手続による回収方法について取り上げたいと思います。

1.支払督促とは

支払督促とは、金銭等請求について、債権者に簡易迅速に債務名義を取得する手続です。

債務名義とは、強制執行をするために必要な公文書です。

2.支払督促のメリット

① 書面審査であること

訴訟手続とは異なり、書面審査だけなので裁判所に足を運ぶ必要がありません。そして、最初の審査の段階では、相手の言い分を聞かず発せられます。

② 簡易迅速に債務名義が作成されること

申立書に不備がなければ、迅速に督促が発せられ、債務者に送達されます。

送達されてから2週間以内に異議がなくその期間経過後30日以内に、仮執行宣言申し立てをします。

仮執行宣言付き支払督促が発せられ、債務者に送達されて更に2週間が経過すれば、確定した債務名義とすることができます。

申し立てから最短で1か月ちょっとで債務名義を作成することができます。

③ 手続費用が安いこと

手数料等が訴訟の場合の半額になります。

④ 時効の中断

訴訟と同様に、申し立てをした時点で時効が中断します。

3.注意点

以上のとおり説明した、支払督促手続ですが、注意しておかなければならない点がありますのでご説明します。

① 支払督促手続は金銭の支払いを目的とした手続であるので、滞納家賃請求はできても建物明け渡し請求はできません

② 支払督促手続は、債務者の言い分を聞かず発せられる手続であるので、支払督促正本が送達されると、同封されている異議申立書の提出により、支払督促手続は訴訟手続に切り替わってしまいます

その場合、訴訟分の手数料が必要になってしまいますので、支払督促申し立て当時に納めた手数料分を控除した残額について追納する必要があります。また、その追納があって約1か月後に訴訟の期日が決まるので、場合によっては、はじめから訴訟手続をしていた方が早く終わっていたというケースも少なくありません。

異議が出て、訴訟に切り替わったときには、和解の場で滞納家賃の事のみならず、建物明け渡しについての話し合いも可能です

 

次回は、調停手続による滞納家賃の回収について取り上げさせていただきます。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/405

 

いつもありがとうございます。

大家倶楽部不動産経営勉強会にて講演をさせていただきました

平成26年12月6日に武蔵野市立武蔵野商工会館にて行われました大家倶楽部様主催の不動産経営勉強会にたくさんのご来場をいただきありがとうございました。

勉強会の様子はこちら

不動産経営において、大家さんの悩みで多いのが、空室リスク問題と家賃滞納問題かと思われます。

今回の勉強会においては、私の方では、家賃滞納問題の対処法と、対処する場合の注意点(自力救済とならないように注意すべき事)をご説明させていただきました。

皆さん、非常に勉強熱心で、真剣に聞いていただけたので、講義をした甲斐がありました。

また、同じ勉強会において行われた不動産経営で大成功をおさめたぶった斬り博士ことタカさんによる、「繁忙期に向けての空室対策」「不動産投資・購入・物件の選び方」の講話も非常に参考になりました。やはり、それなりに不動産経営の中で様々な問題を経験してきた方の含蓄のある講話で、これから不動産経営を始めてみたいと思う方にとっても役立つ情報が盛りだくさんでした。

不動産経営は不労所得を生む事業として投資と考えられているところもありますが、実際は、物件を見に行くため足を運び不動産会社と交渉し、物件購入後も空室リスク問題や家賃滞納問題等もあり、決して楽な事業ではありません。管理会社に任せているからとか、滞納保証会社と契約しているからということだけで無関心でいるわけにもいかず、自らも各会社を監視監督して、勉強しなければならないし、とても投資ということはできないと思います。

今後ともオーナー様が抱えている様々なお悩みの解決の手助けになる情報を提供できるように努めてまいります。

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いつもありがとうございます。

承諾のある転貸借契約における転借人に対する建物明け渡し請求

前回は、賃貸借契約が解除されると承諾のある転貸借契約はどうなるか?ということについてご説明させていただきました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/375

今回は、承諾のある転貸借契約における転借人に対する建物明け渡し請求についてご説明させていただきます。

1.転借人に対する建物明け渡し請求の可否

前回、ご説明させていただきましたとおり、賃貸人による承諾がある転貸借契約が成立した場合に、賃貸人と賃借人の間の賃貸借契約が賃借人の賃料不払等の債務不履行を理由に法定解除されると、転借人は、転借権をもって賃貸人に対抗することができなくなります(転借権の基礎となる賃借権が消滅するため。)。

そのため、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借契約の解除に基づき、転借人に対しても建物明け渡し請求をすることができます。

そして、判例においては、この転借人に対して目的物の返還請求(建物明け渡し請求をした時)をもって、賃借人(転貸人)と転借人の間の転貸借契約は履行不能により終了するとされており、以後、賃借人(転貸人)は転借人に対し、転借料を請求することはできなくなります。

2.賃貸人による転借人に対する転借料請求の可否

一般的には、賃貸人は賃借人(転貸人)に賃料請求をして、賃借人(転貸人)は転借人に転借料請求をしますが、承諾のある転貸借契約をした場合には、転借人は賃貸人に対して直接義務を負うことになりますので(民法613条1項)、賃貸人は転借人に対して転借料を請求することもできます

この賃貸人の転借人に対する転借料請求の額は、

賃貸人が賃借人(転貸人)に対して請求することができる額(賃借料)と、賃借人(転貸人)が転借人に対して請求することができる額(転借料)の両方の範囲内になります

転借人がこの転借料請求に応じて、転借料を直接賃貸人に支払うことで、その額の範囲内で賃借人(転貸人)に対する賃料支払義務を免れます。つまり、事実上、その範囲で転借人が賃借人(転貸人)に代わって原賃貸借契約の賃料を支払っていることになります。

このことは結果的に、賃借人(転貸人)の債務不履行を防ぐことにつながるのですが、前回もお伝えしたとおり、賃貸人には転借人に対して転借料を請求する権利はあっても、請求しなければならないという義務はないので、請求しないことで告知せず賃借人との間の賃貸借契約を債務不履行に陥らせて解除させ、間接的に転借権を消滅させることも可能と考えられます。

 

次回は支払督促による滞納家賃の回収について取り上げたいと思います。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/398

 

いつもありがとうございます。

賃貸借契約が解除されると転貸借契約はどうなる?

前回は、賃借人が支払った修繕費はどうなるか?ということについてご説明させていただきました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/shikikin-genjyoukaifuku/364

以前、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに、賃貸物件を無断で転貸したときには賃貸借契約の解除原因となることを取り上げたことがあります。

参考→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/146

今回は、そのこととは別に、賃借人が転貸借契約について承諾していた場合において、賃貸人と賃借人の賃貸借契約(原賃貸借契約)が解除されてしまった場合、賃借人(転貸人)と転借人の間の転貸借契約はどうなるのか?についてご説明します。

(事例)

Aは、Bに対し、平成24年12月、賃料月額6万円で賃貸家屋を貸し渡した。

Bは、Cに対し、Aの承諾を得て、平成25年1月、賃料月額8万円で賃貸家屋を転借した。

Bは、Aに対して賃料の支払を怠るようになり、滞納賃料は3か月分となった。

 

(問題点)

1.Aは、Bとの間の原賃貸借契約をBの賃料不払いを理由に解除する場合において、Cに対し、その代払の機会を与えなければならないか?

(解説)

AB間の賃貸借契約がBの賃料不払(債務不履行)を理由に解除されると、Cが有していた転借権をもってAに対抗することができなくなります。これは、転借権が賃借権の上に成立しているため、賃借権が消滅すれば、転借権も基礎を失って消滅してしまうためです。

そのため、CにとってAB間の賃貸借契約が解除により消滅してしまうことは重要な関心事になりますが、判例は、Aは、Cに対して、Bの滞納賃料の代払の機会を与える必要はないとしています。AB間の賃貸借契約関係においてCは無関係ということになります。

2.AB間の賃貸借契約が合意解除された場合はBC間の転貸借契約はどうなるか?

賃料滞納など債務不履行等の事情で法定解除された場合は1で前述したとおり、CはAに対して転借権を対抗できません。

それではこの解除がAB間の合意解除だった場合はどうでしょうか?

この場合は、Cは転借権をもってAに対抗することができるので、Cはそのまま、賃貸家屋を利用し続けることができます

これは、転貸借の期間満了までの間は、Cの賃貸家屋を利用することができるという期待を保護する必要があるため(AB間の意思だけで転貸借を終了させることを防ぐため)です。

 

次回は、承諾のある転貸借契約における転借人に対する建物明け渡し請求について取り上げさせていただきます。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/382

 

いつもありがとうございます。

賃借人が支払った修繕費はどうなる?

前回は、賃貸家屋の増改築部分の清算についてご説明させていただきました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/shikikin-genjyoukaifuku/360

今回は、前回取り上げた増改築部分の清算関係に関連して、賃貸借契約期間中に賃借人が賃貸家屋に修繕を加えた場合に要した費用はどのように清算することになるかについて取り上げたいと思います。

1.賃貸人の修繕義務

賃貸人は、賃借人に対し、適切な状態で賃貸物件を使用収益させる義務を負っていることから、賃貸物件を使用収益させるため必要な修繕をする義務をも負っています。

そのため、不可抗力の原因で賃貸物件が損壊して修繕を要することになっても賃貸人に修繕する義務があります。

賃貸人が修繕する義務を履行しない場合には、その程度に応じて賃借人は賃料の支払いを拒むことができます。

2.建物の賃貸借契約において、賃借人が賃貸家屋を修繕あるいは改良した場合、その費用はどうなるか?

(1)賃借人が、賃貸家屋を使用収益するのに適した状態にするために修繕を施した場合(例えば、雨漏りがするので屋根を修理した、備え付きの給湯器やエアコンを修理したなど)の費用は、必要費となります。

この必要費は、賃貸人は賃借人に対して直ちに償還しなければなりません。

(2)賃借人が、賃貸家屋に改良を加えて賃貸家屋の価値を増加させたような場合(例えば、賃貸家屋の前の道路をコンクリートで舗装した、クロスを張り替えたなど)の費用は、有益費となります。

この有益費は、賃貸借契約終了時において、価値の増加が現存している場合に限り、賃貸人の選択に従い、支出された金額、または増加額のいずれかを賃借人に償還することになります。

3.償還請求期間について

賃借人は必要費、有益費のいずれにおいても、賃貸人が賃貸物件の返還を受けたときから1年以内に請求する必要があります。

この点、前回ご説明した増改築部分の償還については、特に請求期間はありませんが、実質的には必要費、有益費償還請求と実質的には同じなので、同様に賃貸物件の返還を受けてから1年経過した場合には償還請求できなくなるという考えが有力のようです。

4.予期せぬ必要費、有益費償還請求を回避するために

賃借人による必要以上の修繕、改良による必要費、有益費償還請求を回避するため、賃貸借契約時の特約において賃貸人が修繕義務を免れる旨を定めておくことが有効です。ただし、この定めを設けていても大修繕の場合には賃貸人が修繕義務を負います。

 

次回は、賃貸借契約が解除されると転貸借契約はどうなる?についてご説明させていただきます。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/375

 

いつもありがとうございます。

賃貸家屋の増改築部分の清算について

前回は、無断増改築された物置は誰の物?というテーマで、賃貸家屋について増改築された部分の所有関係について取り上げさせていただきました。

https://k-legal-office.com/blog/kyouseisikkou/354

今回は、賃貸家屋に付着させた増改築部分が、賃貸家屋の所有者の所有物となった後の清算関係について取り上げます。

前回もご説明しましたが、賃借人が賃貸家屋に簡単に取り外せないような物置を設置するなどの増改築を施した場合、その増改築が賃貸人の承諾の有無にかかわらずその増改築部分は賃貸家屋の所有者の所有物になってしまいます。

それではその場合に、賃貸家屋に増改築を施した賃借人はその増改築に要した費用は回収できないのでしょうか?

結論としては、賃借人は、賃貸人に対し、その増改築に要した費用などの損失を不当利得として返還請求することができます。

(解説)

1.付合に伴う償金請求

賃借人は、不動産の付合によって増改築部分についての所有権を失うため、増改築を施した際に要した費用が無駄になってしまいます。一方で賃貸人は増改築部分の所有権を取得するといった利得を受けているので、その利得に相当する金銭(償金)を賃借人に返還することが必要になります。

一般的には、その償金の範囲は、賃借人が賃貸家屋を明け渡した時点における現に存する利益の範囲となります。

2.償金請求を回避するために

賃借人が増改築した部分について償金請求できるとなると、無断増改築の場合においては、賃貸人としては、自らの希望で増改築したわけでもないのにその費用を請求される事態に陥ってしまいます。

そのため、そのような事態を回避するために、賃貸人としては賃借人に対して増改築部分を賃借人の費用で撤去して原状回復請求していくことを求めます

もっとも、その増改築部分が有益でそのまま維持しておくことがよいと考えるようであれば賃借人からの償金請求に応じるという選択肢を選ぶことも可能です。

 

いつもありがとうございます。

無断で増改築された物置は誰の物?

前回は借地契約において、地代を滞納された場合について取り上げさせていただきました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/348

今回は、借り主が無断で賃貸家屋に簡単に取り外せないような物置を増改築した場合、その増改築部分の所有関係はどのようになるのかということについてご説明させていただきたいと思います。

その結論としては、

賃貸家屋に無断で増改築された物置は賃貸人の所有物となります

(解説)

1.不動産の付合

不動産の付合とは、動産が不動産に付着して、社会経済上、不動産そのものと認められる場合に、不動産の所有者が、その不動産に付着した動産の所有権を取得することをいいます。

ただし、その動産の所有者が権原をもって不動産にその動産を付着させた場合にはその動産の所有者の権利を妨げることはできません。

本件の場合、賃借人に無断で物置を増改築した場合には、権原をもって増改築したわけではないので、その物置は建物そのものと認められ、建物の所有者の所有物となります。

2.強い付合と弱い付合

それでは、賃貸人から許可を取って増改築した場合はどうなるでしょうか?

このように権原に基づいて不動産に動産を付着させた場合には、強い付合弱い付合という考え方があります。

強い付合とは、「付着した物が不動産の構成部分となり独立性を失っていること」をいい、

弱い付合とは、「付着した物が不動産の一部分となりながら完全には独立性を失っていないこと」といいます。

両者の違いは、権原をもって不動産にその動産を付着させた場合に、その動産が不動産そのものと評価されるかどうかという点にあり、強い付合の場合は、権原をもって付着させたとしても不動産そのものと評価されてしまいます。

そして、建物についての増改築は一般的に強い付合とされています。

したがって、賃貸人から許可をとって建物に増改築を加えた場合でも、その増改築された部分は賃貸人の所有物となります。

3.まとめ

本件の場合における増改築した物置は、賃貸人の増改築についての許可の有無にかかわらず、賃貸人の所有物となります。

 

次回は、賃借人が支払った修繕費はどうなる?について取り上げたいと思います。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/shikikin-genjyoukaifuku/364

 

いつもありがとうございます。