前回は、合意書・誓約書・念書等を公文書とするメリットについて取り上げさせていただきました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/410

賃貸借契約終了に基づく建物明け渡し請求訴訟を提起する場合に、契約解除後の借り主の建物の使用について賃料相当損害金をあわせて請求しますが、一般的には、この賃料相当損害金は、賃料と同額の金額を請求することが多いです。

一方、賃貸借契約において、賃料相当損害金について賃料額より高い損害金が定められていることもあります。よく見受けられるのが、「賃料相当損害金は賃料の２倍とする。」という記載です。

このような場合に、入居者から、「そのような定めが消費者契約法９条１号あるいは１０条に該当し無効であるため賃料と同額が相当である。」などと主張されることがあります。

そこで、賃貸借契約において賃料相当損害金の金額について、賃料額より高い損害金が定められている場合に賃料相当損害金は賃料の２倍の額を請求してもよいのか？ということについて解説していきます。

（結論）

賃料額の２倍とする賃料相当損害金の定めは、消費者契約法９条１号には該当せず、かつ、合理性のあるものであれば、消費者契約法１０条にも該当しないため請求することは可能と考えられます。

（解説）

１．消費者契約法９条１項について

建物明け渡し請求訴訟にあわせて請求する賃料相当損害金は、「（賃貸借契約終了に基づく）目的物返還債務の履行遅滞に基づく損害賠償請求権」であって、「賃貸借契約の解除に基づく損害賠償請求権」ではありません。

そのため、消費者契約法９条１号に規定する「消費者契約の解除に伴う」損害賠償ではないので、この規定の適用外と考えられます。

２．消費者契約法１０条について

この点については、個々の事案ごとに「信義誠実の原則に反して消費者の利益を一方的に害するかどうか」ということについて検討がなされます。その上で、賃料相当損害金を賃料額の２倍の金額とすることについて合理性があると判断されれば無効とはなりません。

裁判例においては、賃料の２倍の賃料相当損害金の定めについては合理性があると認めているものが多いです。

平成２０年１２月２４日に東京地裁で言い渡された判決においても、「賃借人が契約終了と同時に目的物を返還すべき当然の義務を果たさない場合に備えておく必要があるところ、その場合に賃借人が従前の対価等以上の支払をしなければならないという経済的不利益を予定すれば、それは上記義務の履行の誘因となるものであり、しかも賃借人が上記義務を履行すれば不利益は現実化しないのであるから、そのような予定は賃借人の利益を一方的に害するものではなく合理性があるといえる。」として、賃料の倍額の賃料相当損害金の定めについて合理性があることを認めています（東京地裁平成２０年１２月２４日判決）。

次回は敷金・礼金・権利金・保証金の意味合いについてご説明させていただきます。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/shikikin-genjyoukaifuku/435

いつもありがとうございます。

前回は、調停手続による滞納家賃の回収について取り上げさせていただきました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/405

今回は、滞納家賃についてどのように支払っていくかについて合意ができた場合に、大家さん、入居者、連帯保証人との間で交わす、合意書・誓約書・念書等の書類を公文書とする方法についてご説明させていただきます。

これらの書類を公文書とする方法は次の方法が挙げられます。

１．訴え提起前の和解手続

２．公正証書

（解説）

１．合意書・誓約書・念書等を公文書とするメリット

以前、滞納家賃の支払について、話し合いがまとまったら合意書・誓約書・念書等の書面で残しておくことの必要性について取り上げたことがあります。

合意書・念書・誓約書の必要性の記事→https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/278

これらの書類は、訴訟において強い証拠にはなりますが、これらの書類を元に強制執行手続をすることはできません。

そのため、これらの書類を最初から債務名義（強制執行をするために必要な公文書）としておけば、合意内容をまもってもらえなかったときに、訴訟手続を省略して強制執行手続に進むことができます。

２．訴え提起前の和解手続について

この手続は、相手方（入居者）の住所地を管轄する簡易裁判所に、訴え提起前の和解手続の申立書を提出して、裁判官の面前で当事者間の合意を確認し、その合意内容を公文書である和解調書とする手続です。

連帯保証人も交えて、合意ができるようなときは、入居者の住所のみならず、連帯保証人の住所を管轄する簡易裁判所に申し立てをすることができます。

申し立てをした後は、和解期日が指定されるのでその日に当事者全員が出席する必要があります。

この手続のメリットは、とにかく費用が安いことです。申立手数料２０００円と数千円程度の郵便切手と不動産登記事項証明書程度の実費で手続ができます。

将来的に強制執行手続を踏むことができるような内容にしておく必要がありますので、申し立て前に一度専門家に相談した方がよいでしょう。

３．公正証書

この手続は、合意書・誓約書・念書等の原案が作成できたら、公証人に連絡をとり内容を詰め、当事者全員が公証役場に赴き、本人確認手続の上で、その合意書の内容を元に公証人に作成していただく手続です。

費用もさほど高くないことや、裁判所に行かずに行える手続なので利用しやすい手続かと思われます。

費用について→http://www.koshonin.gr.jp/hi.html

ただし、公正証書により合意書・誓約書・念書等を債務名義とする場合には、

・金銭の支払いに関しては、公正証書の中に「もし債務を履行しなかったときは強制執行を受けても異議のないことを承諾する」などという執行受諾文言の記載が必要である

・建物明け渡しについては、公正証書では強制執行を行うことができない

ため、ご注意ください。公正証書とする場合においても、一度事前に専門家に相談してからにすると良いでしょう。

次回は、賃料相当損害金は賃料の２倍の額を請求できるか？ということについて取り上げていきたいと思います。

その記事はこちら→ https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/427

いつもありがとうございます。

前回は、支払督促による滞納家賃の回収について取り上げさせていただきました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/398

今回は、調停手続による滞納家賃の回収についてご説明させていただきます。

１．調停手続とは

調停手続とは、裁判所において行う、公的機関（調停委員）の斡旋により、民事上の紛争を話し合いで解決する手続です。

民事上のトラブルが起きたとき、まず当事者間で話し合って解決を試みるかと思いますが、どうしてもまとまらずお互いの主張が平行線のままで終わってしまうことがあるかと思います。

このように、相手方が話し合いに応じてくれるような場合には、調停手続を行い、当事者間の間に裁判所が選任した調停委員を挟んで話し合いをすることが適しています。

また、以前、賃料増額調停の記事でお話ししたことがありましたが、訴訟を行う前に必ず調停手続を踏まなければならない事件もあります。

賃料増額の記事→https://k-legal-office.com/blog/tinryouzougaku/162

２．調停手続のメリット

①　訴訟のように手続が厳格ではない。

訴訟を行うとなると、提出する訴状には法律の要件を満たした事項を記載しなければなりませんが、調停手続の場合は、そのような要件が緩やかにされており、申立書には紛争の要点を記載すれば足ります。

②　話し合いでの解決に適している。

訴訟は話し合いで解決しないことが見込まれる場合に採られる選択肢なので、話し合いで解決できる見込みがある場合には調停が適しています。

あくまでも、話し合いで解決を図ることを目的としているので、調停申立書に記載された内容以外の当事者間の問題についても話し合いを持つことができます。例えば、滞納家賃請求の調停の中で、将来、再び家賃を滞納した場合には立ち退くことを約束するといった内容の合意をすることも可能です。

話し合いの結果、合意ができた場合には、調停調書が作成され債務名義（強制執行をするために必要な公文書）となります。

③　手続費用が安いこと

手数料等が訴訟の場合の約半額程度になります。

④　時効の中断

訴訟と同様に、申し立てをした時点で時効が中断します。

３．注意点

以上のとおり説明した、調停手続ですが、注意しておかなければならない点がありますのでご説明します。

①　調停手続は申し立て等の要件は緩やかで手続も柔軟ですが、話し合いの手続であるので、相手方が調停期日に出席しない場合には、話し合いができず調停手続では解決できません。

②　調停の管轄は、相手方住所地を基準に考えますので、賃貸人の住所が賃貸物件の所在地遠方にある場合は、調停期日に出席する費用がかかってしまいます。

次回は、合意書・誓約書・念書等を公文書とする方法について取り上げたいと思います。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/410

いつもありがとうございます。

前回は承諾のある転貸借契約における転借人に対する建物明け渡し請求について取り上げました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/382

これまで家賃滞納があった場合の回収方法については、基本的に訴訟を起こした場合を例にして取り上げてきましたが、今回は支払督促手続による回収方法について取り上げたいと思います。

１．支払督促とは

支払督促とは、金銭等請求について、債権者に簡易迅速に債務名義を取得する手続です。

債務名義とは、強制執行をするために必要な公文書です。

２．支払督促のメリット

①　書面審査であること

訴訟手続とは異なり、書面審査だけなので裁判所に足を運ぶ必要がありません。そして、最初の審査の段階では、相手の言い分を聞かず発せられます。

②　簡易迅速に債務名義が作成されること

申立書に不備がなければ、迅速に督促が発せられ、債務者に送達されます。

送達されてから２週間以内に異議がなくその期間経過後３０日以内に、仮執行宣言申し立てをします。

仮執行宣言付き支払督促が発せられ、債務者に送達されて更に２週間が経過すれば、確定した債務名義とすることができます。

申し立てから最短で１か月ちょっとで債務名義を作成することができます。

③　手続費用が安いこと

手数料等が訴訟の場合の半額になります。

④　時効の中断

訴訟と同様に、申し立てをした時点で時効が中断します。

３．注意点

以上のとおり説明した、支払督促手続ですが、注意しておかなければならない点がありますのでご説明します。

①　支払督促手続は金銭の支払いを目的とした手続であるので、滞納家賃請求はできても建物明け渡し請求はできません。

②　支払督促手続は、債務者の言い分を聞かず発せられる手続であるので、支払督促正本が送達されると、同封されている異議申立書の提出により、支払督促手続は訴訟手続に切り替わってしまいます。

その場合、訴訟分の手数料が必要になってしまいますので、支払督促申し立て当時に納めた手数料分を控除した残額について追納する必要があります。また、その追納があって約１か月後に訴訟の期日が決まるので、場合によっては、はじめから訴訟手続をしていた方が早く終わっていたというケースも少なくありません。

異議が出て、訴訟に切り替わったときには、和解の場で滞納家賃の事のみならず、建物明け渡しについての話し合いも可能です。

次回は、調停手続による滞納家賃の回収について取り上げさせていただきます。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/yachintainou/405

いつもありがとうございます。