カテゴリー別アーカイブ: 強制執行

建物明け渡しの強制執行手続をしてきました。

前回は、「固定資産税を払うならnanacoで払ってクレジットカードのポイントを獲得しよう。」ということについて書きました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/fudousankeiei/519

ところで、先日、依頼を受けていた建物明け渡し請求の事案で、建物明け渡しの強制執行手続に立ち会ってきました。今回はそのレポートをしたいと思います。

家賃を約1年3か月ほど滞納していた事案だったのですが、大家さんから依頼を受けてから催告書を内容証明郵便で送ったものの、受け取ることもなく郵便物は返還され、一切話し合いの余地がありませんでした。

そのため、やむなく訴訟を提起しましたが、訴訟の最中も入居者は訴状副本を受け取ることもなく、判決が出されてもなお、一切の連絡もありませんでした。

そのため、話し合いで解決することも困難で待っていても滞納賃料がかさむだけなので、建物明け渡しの強制執行を進めることにしました。

明け渡し催告期日に、執行官、証人、執行補助者、依頼者、仲介不動産業者の立ち会いのもと、執行場所である建物所在地に臨場しました。

執行官はドアをノックし、「○○さん、裁判所です。」「○○さん、いらっしゃいませんか?」と声をかけるも反応なし。

そこで、執行補助者の解錠技術者の方に、玄関ドアを解錠していただき、建物内へ入室したところ、入居者は留守でしたが、執行官は、部屋の状況から入居者の占有を認定し、

「本日、明け渡しの催告をしたこと」

「占有の移転が禁止されること」

「引き渡し期限が切れるまでに占有を移転したときは、新しい占有者に対しても強制執行をすること」

「明け渡しの強制執行は○月○日(引き渡し期限)に実施すること」

などが記載された公示書を玄関入り口に貼り付けました。

その後、入居者から、玄関入り口に貼り付けられた公示書を見て何らかの連絡があるかなと期待していたものの、引き渡し期限まで何らの連絡もなく、強制執行実施日を迎えることになりました。

強制執行実施日当日、執行官が明け渡し催告期日と同様にドアをノックし呼びかけるものの、一切応答せず。解錠技術者の方にドアを開けてもらって居室内に入室したところ、公示書は剥がされていて丸めて捨ててありました。

部屋の状態は、明け渡し催告期日と大差ない状態で荷物がそのまま残っていたので、引き渡しを済ませるために執行補助者の方に搬出作業を進めていただき、目的外動産は動産執行の例にならい、別の保管場所に保管して後日売却手続をすることになりました。

この件に関して、着手してから明け渡しまで約半年の期間がかかりました。この期間も賃料を得ることはできませんし、執行手続費用もかかってしまいました。

これは私の経験上ですが、当初から入居者の連絡が一切ないケースは強制執行に至るケースが多いように思います。そのため、大家さんの方には、入居者との話し合いによる解決のためにも、賃貸物件からの収益力を確保するためにも、家賃滞納が始まったら速やかに対応することをお勧めします。

 

次回は、収益物件の実質利回りの計算について取り上げたいと思います。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/fudousantoushi/532

 

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強制執行における目的外動産の売却について

前回は、放置自動車に所有権留保が設定されていた場合について取り上げました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/tochiakewatashi/458

今回は、建物明け渡しの強制執行手続において、賃借人が所有する動産のうち賃借人に引き渡すことができない目的外動産の売却手続について取り上げます。

1.目的外動産の引き渡しと売却

建物明け渡しの強制執行手続において、建物内に賃借人の動産が残置されている場合に、その動産の処理をどうするかについては、建物明け渡しの強制執行についての記事で取り上げました(その記事の下部のQ&Aをご覧ください。)。

賃借人が残置した動産は原則賃借人に引き渡しますが、引き渡すことができなかった動産は売却されることになります。この動産には、差押禁止債権となっている動産(衣服、寝具、台所用品、畳、建具、66万円までの現金、タンス、洗濯機、冷蔵庫、 電子レンジ、ラジオ、テレビ(通常のサイズのもの)、掃除機、エアコンなどの動産)も含まれます(神戸地判平成6・10・18)。

2.引き渡すことができない目的外動産の売却手続の種類

① 執行官が明け渡し催告の際に目的外動産を確認し、明け渡しの断行期日に売却することを公告した上で明け渡しの断行期日に売却

この方法は、明け渡しの催告時において、明け渡しの断行期日に売却することが適していると認められた場合に用いられる方法です。明け渡し催告の時点で賃借人の目的外動産の数が限られている場合に用いられます。

② 執行官が明け渡しの断行期日に、公告なく即日売却

この方法は、目的外動産を断行期日以降にも保管しておく必要性が乏しく、買い受け希望者が断行実施場所に同席しているような場合に用いられます。ただし、高額な動産は行うことはできません。

例えば、賃借人が断行期日までにほとんどの目的外動産を搬出して任意退去し、ある程度の目的外動産を残置し、その後も引き取りに来る見込みのないような場合に用いられることがあります。

③ 執行官が目的外動産を保管し、明け渡しの断行期日から1週間未満の日を売却期日と指定して売却 

上記②と同じ場面で用いられます。

④ 動産執行の例による売却

上記①~③の方法で行うことができない場合には、動産執行と同様の方法により売却されます。

具体的には、次の順で手続が行われます。

・目的外動産の保管(賃借人が居住していた建物内で保管することが多いです。)

・保管の日から1週間以上1ヶ月未満の日に売却期日が指定される。

・売却期日において、一般的には競り売りの方法で売却されます

この方法は、例えば、明け渡し期日において確認できた目的外動産が明け渡しの断行期日においてもほとんど残っていたような場合は、この方法によることが多いです。

 

次回は、競売手続における引き渡し命令の申立についてに取り上げたいと思います。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/akewatashi/475

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無断で増改築された物置は誰の物?

前回は借地契約において、地代を滞納された場合について取り上げさせていただきました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/akewatashi/348

今回は、借り主が無断で賃貸家屋に簡単に取り外せないような物置を増改築した場合、その増改築部分の所有関係はどのようになるのかということについてご説明させていただきたいと思います。

その結論としては、

賃貸家屋に無断で増改築された物置は賃貸人の所有物となります

(解説)

1.不動産の付合

不動産の付合とは、動産が不動産に付着して、社会経済上、不動産そのものと認められる場合に、不動産の所有者が、その不動産に付着した動産の所有権を取得することをいいます。

ただし、その動産の所有者が権原をもって不動産にその動産を付着させた場合にはその動産の所有者の権利を妨げることはできません。

本件の場合、賃借人に無断で物置を増改築した場合には、権原をもって増改築したわけではないので、その物置は建物そのものと認められ、建物の所有者の所有物となります。

2.強い付合と弱い付合

それでは、賃貸人から許可を取って増改築した場合はどうなるでしょうか?

このように権原に基づいて不動産に動産を付着させた場合には、強い付合弱い付合という考え方があります。

強い付合とは、「付着した物が不動産の構成部分となり独立性を失っていること」をいい、

弱い付合とは、「付着した物が不動産の一部分となりながら完全には独立性を失っていないこと」といいます。

両者の違いは、権原をもって不動産にその動産を付着させた場合に、その動産が不動産そのものと評価されるかどうかという点にあり、強い付合の場合は、権原をもって付着させたとしても不動産そのものと評価されてしまいます。

そして、建物についての増改築は一般的に強い付合とされています。

したがって、賃貸人から許可をとって建物に増改築を加えた場合でも、その増改築された部分は賃貸人の所有物となります。

3.まとめ

本件の場合における増改築した物置は、賃貸人の増改築についての許可の有無にかかわらず、賃貸人の所有物となります。

 

次回は、賃借人が支払った修繕費はどうなる?について取り上げたいと思います。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/shikikin-genjyoukaifuku/364

 

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動産執行の申立について

前回は連帯保証人に対する請求の範囲について取り上げました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/yachintainou/228

建物明け渡しの訴訟において、判決ないし和解で終了した場合に、滞納家賃や損害金などの金銭の支払いについての条項が記載されることがあります。

この金銭の支払条項に基づき、借り主から金銭を回収する方法として、給料ないし銀行預金などといった債権を差し押さえる方法がありますが、実際には仕事をしておらず収入がないため、家賃滞納に至ったケースが多いので債権差押の申立をしても回収できる可能性は低いと言えます。

債権差押の申立以外の方法として、借り主が借りていた建物内で所有していた動産を差し押さえて売却しその売却代金を、滞納家賃や損害金に充てるという動産執行の申立という方法があります。

今回は、この動産執行の申立について取り上げていきたいと思います。

結論から言うと、動産執行の申立は、物件内に滞納賃料・損害金に充てるだけの高価な動産がある場合にのみ申立をする実益があります

(解説)

1.動産執行の申立の時期

一般的には、賃料滞納を原因として賃貸借契約の解除を行い、建物明け渡しの訴訟で認容判決あるいは和解成立となった後に、建物明け渡しの強制執行の申立をするのと同時に動産執行の申立を差し押さえるべき物の所在地を管轄する地方裁判所の執行官に申し立てることが多いです。費用は2万円から5万円ほどかかります。

このように同時に申し立てるのは、建物明け渡しの強制執行手続における明け渡しの催告期日に借り主の住所地に行く日に併せて、動産の差し押さえ続き(動産を処分できないようにする手続)をするためです。

2.動産執行の対象動産について

民事執行法131条においては、差押禁止動産を定めています。その一例を挙げると、衣服、寝具、台所用品、畳、建具、66万円までの現金、タンス、洗濯機、冷蔵庫、 電子レンジ、ラジオ、テレビ(通常のサイズのもの)、掃除機、エアコン、位牌などの動産は差し押さえて売却することはできません。

このような差押禁止動産は、建物明け渡しの強制執行手続の目的外動産として売却手続をすることになります。

そのため、動産執行の対象動産としては、マッサージ機、宝石、絵画、ピアノといった価値のある動産でなければなりません

3.差押・売却の方法

動産を差し押さえると、執行官はその動産に「差押物件封印票」により封印したり、「差押物件標目票」を作成して管理します。

差し押さえられた動産は、基本的には債務者である借り主が建物の中で保管することが多いですが、大家さんや倉庫業者などの第三者が保管することも可能です。倉庫業者の費用は大家さん負担になります。

差押後の動産の売却方法には競り売りの方法と入札の方法があります。一般的には、借り主の居室内を売却場として、競り売りの方法で大家さんが買い受けることが多いです。

差押動産の価額は執行官の裁量によってなされますが、市場価格より安い価格で評価されます。

得られた売却代金は大家さんの滞納家賃・損害金に充てられます。

4.まとめ

実際には、借り主が動産執行の対象となるような高価な動産を所有していることは稀ですので、申立をしても執行不能で終了することが多いので、費用対効果を考えて動産執行の申立を検討する必要があるでしょう。

 

Q:借り主が動産執行の対象となるような価値のある動産を所有していることは判明しているのですが、執行官に対する申立費用などで足が出てしまう場合はどうなりますか?

A:差押をすることができません。

このように申立費用を弁済すると剰余を生ずる見込みのないことを無剰余といいますが、この場合は手続を進めることでかえって大家さんの損失になるため、差押をすることが許されないのです。

 

Q:賃貸物件である建物の玄関の外に出ている借り主の動産を差し押さえる場合はどのようにしたらよいですか?

A:動産執行の申立書において「執行の場所」欄に、玄関脇の場所を加えるのを忘れないでください。

 

次回は滞納家賃の時効について取り上げていきます。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/yachintainou/247

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建物明け渡しの強制執行

前回は大家・借り主が亡くなったら、滞納家賃はどうなる?について取り上げました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/yachintainou/62

建物明け渡しの訴訟手続が終了し、請求認容判決あるいは明け渡しを内容とする和解が成立してもなお、借り主が任意に退去手続を行わない場合、判決正本あるいは和解調書などに執行文を付与し、送達証明書を取得してから建物明け渡しの強制執行手続を行います。

この記事では、強制執行手続の流れと注意点について、解説いたします。

強制執行手続の流れは次のとおりです。

1.強制執行の申立

2.執行官との打ち合わせ

3.明け渡しの催告

4.明け渡しの断行

(解説)

1.強制執行の申立

(1)強制執行の申立先

強制執行の申立は、建物の所在地を管轄する地方裁判所の執行官に対して申立書を提出して行います。

占有移転禁止の仮処分や訴訟を提起した際の裁判所と必ずしも一致するわけではないのでご注意ください。

(2)強制執行の申立書にかかる費用

各裁判所によって、金額が異なりますが、平均すると、一部屋について借り主一人の明け渡しを求める場合には6万円~8万円程度かかります。

建物や退去を求める人の数によって金額が増額されますので、事前に執行官に問い合わせるとよいでしょう。

(3)強制執行の申立書に添付する書面

①判決正本(執行文付き)、和解調書正本(執行文付き)などの執行力ある債務名義の正本

②送達証明書

③大家さんあるいは借り主が法人である場合は資格証明書

④建物の所在場所の地図

※①と②は還付申請をしておくことで返還されます。

 

2.執行官との打ち合わせ

明け渡しの催告期日あるいは明け渡しの断行日の日程調整、執行補助者(搬出業者、保管業者、解錠技術者等)、入居者の状況によっては警察官、断行の際の証人の確保等の打ち合わせをします。

執行補助者にかかる費用は、搬出する動産の数等によっても変わってきますが、一般的に、1LDKなら30万円程度、3LDKなら40万円から50万円程度かかります。

 

3.明け渡しの催告

執行官は、借り主に対して、建物明け渡しの強制執行の申立がされてから原則2週間以内に、

・「借り主の占有を移転することを禁止すること」

・「催告の日から1か月を経過する日が明け渡しの期限であること」

・「明け渡しの期限までに占有を移転させた場合には、新たな占有者に対して強制執行を行うこと」

・「明け渡しの断行日」

・「借り主に引き渡せなかった動産について売却し処分することがあること」

を内容として、催告します。

この明け渡しの期限と明け渡しの断行期日とは日時が必ずしも一致するとは限りませんのでご注意ください。

この催告がされた後に借り主が違う人に建物を住まわせたりすることがあっても、その者に対しても明け渡しの強制執行を進めていくことになります。

催告期日には、執行官が実際に建物の所在場所に行って催告するので、借り主にプレッシャーを与えることになり、一般的にこの催告から断行期日までの間に借り主が任意に退去することが多いです。

 

4.明け渡しの断行

執行官、執行補助者、証人とともに建物所在地に赴き、建物内から家具等の動産の搬出を行い、借り主を退去させます。

妨害・抵抗がある場合には、施錠を破壊したり、連れ出したりするなどの必要限度で威力を用いて明け渡しを実現します。

 

Q:建物明け渡しの強制執行にあわせて動産執行の申立をしておいた方がよいですか?

A:滞納家賃を回収する見込みのあるような高価な動産がある場合には申し立てた方がよいです。

動産執行とは、借り主が所有する動産を差し押さえて、売却し、その売却代金を回収する手続です。

しかし、居住用の建物の場合、ほとんどの動産が差押え禁止動産と定められております。

具体例を挙げると、衣服、寝具、台所用品、畳、建具、66万円までの現金、タンス、洗濯機、冷蔵庫、 電子レンジ、ラジオ、テレビ(通常のサイズのもの)、掃除機、エアコンなどの動産は差し押さえて売却することはできません。

そのため、骨董品や宝石といった動産がある場合には動産執行の申立をする実益があります。

 

Q:借り主が動産執行で差押えすることのできない動産を残していった場合、どのようになりますか?

A:建物とは独立している物(目的外動産)は、執行官が取り除き、これを借り主やその親族に引き渡すことになります。これができない場合は、執行官により売却されます。

差押え禁止動産となっている物の中には、建物に附属している物(畳、建具など)と、建物とは独立している物(エアコン、冷蔵庫、テレビなど)に分けられます。

建物に附属している物については、もともと大家さんの所有物であることが多いことや、仮に借り主が入居後に付け加えたものであったとしても建物の一部とされ大家さんの物となることが多いため、建物明け渡しの強制執行手続き後に大家さんが処分を検討すればよいことになります。

一方、建物とは独立している物は目的外動産とも呼ばれ、建物明け渡しの強制執行手続の中で、執行官が取り除き、これを借り主やその親族に引き渡すことになります。

この引き渡しができない場合には、次のいずれかの手続により目的外動産を売却することになります。

① 執行官が明け渡し催告の際に目的外動産を確認し、明け渡しの断行期日に売却することを公告した上で明け渡しの断行期日に売却

② 執行官が明け渡しの断行期日に、公告なく即日売却(高価な動産は不可)

③ 執行官が目的外動産を保管し、明け渡しの断行期日から1週間未満の日を売却期日と指定して売却 

※③の場合、目的外動産の保管にかかる保管費用は大家さんの負担になりますので、建物の中で保管する旨の上申をあげておくとよいでしょう。

一般的に、借り主が残していった目的外動産は大家さんが買い取り、処分することになります。

売却代金は執行費用に充当されます。

 

Q:目的外動産の中に借り主以外の動産があった場合はどうしたらよいですか?

A:執行官により売却することができます。

 

次回は、障害をもつご家族のためにやっておいた方がよいことについて取り上げます。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/minnjishintaku/85

 

いつもありがとうございます。

この記事を読んで「自分のケースならどうなるか知りたい」という方は、相談予約フォームからお問い合わせください。

建物明け渡しの強制執行手続の準備について

前回は、占有移転禁止の仮処分の目的と効果について取り上げました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/karisyobun/28

訴訟手続で建物明け渡し請求が認められ、勝訴判決がなされたり、あるいは、明け渡しを内容とする和解が成立したにもかかわらず、借り主が退去してくれない場合には、強制執行手続に進みます。

この記事では、強制執行手続を行うための事前準備としてどんなことをする必要があるの?について解説致します。

事前準備は次のことをする必要があります。

判決正本・和解調書正本・認諾調書正本・調停調書正本(これらは「債務名義」と呼ばれています。)について執行文の付与

②送達証明書(上記書類が借り主等の相手方に送達されたことを証明する書面です。)の取得

③現況の調査

(解説)

.判決正本・和解調書正本・認諾調書正本・調停調書正本について執行文の付与

執行文とは、判決正本等に書いてある内容が、強制執行手続によって実現できる効力があることを証明する文書です。

執行文付与の申立をして、裁判所書記官が判決正本等にその効力があると認めると、判決正本等の末尾に「執行文」という題名が書かれた書面がホッチキスでとめられます。執行文には、「債権者は、債務者に対し、この債務名義により強制執行することができる。」という内容が書かれています。

執行文は次の手順で付与されます。

(1)和解調書正本・認諾調書正本・調停調書正本の取得

訴訟手続において、判決が言い渡された場合には、判決正本が裁判所から送られてきますが、和解・認諾で終了した場合や、調停事件で調停が成立した場合には、「調書の正本を送達してください」と裁判所に申請しておく必要があります。

申請しなくても、調書の正本を送達してくれる裁判所が多いですが、送達してくれない場合には申請してください。

これらの調書の正本を取得する場合にも、本来書面1枚につき150円の収入印紙の手数料がかかるのですが、最初の一回目であれば正本交付手数料はかかりません。この申請により、相手方にも調書の正本を送達してくれます。なお、送達にかかる郵便切手の料金はかかります。

(2)執行文付与の申立

執行文付与の申立は、訴訟手続、調停手続を行った裁判所の裁判所書記官に対して書面で行います。

申立に際して、判決正本等の書面、手数料(執行文1通につき300円の収入印紙)を添付する必要があります。大家さんが会社の場合には、会社の登記事項証明書も添付しなければなりません。

(3)執行文の付与

申立を受けた裁判所書記官は、提出された判決正本等で強制執行手続を行うことができるかについて判断します。

建物明け渡しの訴訟の判決で、建物の明け渡しについて仮執行宣言(判決の不服申立の期間(被告に対する判決正本送達から2週間以内)が満了せずともすぐに強制執行手続をすることができる旨の裁判)がつくことはあまりありませんので、判決の場合には、被告に対する判決正本送達から2週間が経過して判決が確定していることが必要になる場合がありますのでご注意ください。

なお、和解・認諾・調停の場合には、このような不服申立ということがないのでこの点について考慮する必要はありません。

2.送達証明書の取得

送達証明書とは、判決正本等が相手方である借り主、保証人に届いていることを証明する書面です。

強制執行手続を行う以上、事前に相手方にどのような書面に基づいて強制執行が行われるかを知らせ、防御の機会を与える必要があるため、判決正本等がちゃんと送達されていることを確認する必要があるのです。

送達証明書は、訴訟手続、調停手続を行った裁判所の裁判所書記官に対して書面で交付申請を行います。

申請に際して、手数料(1通につき150円の収入印紙)を添付する必要があります。大家さんが会社の場合には、会社の登記事項証明書も添付しなければなりません。

また、一般的には申請書を2通提出して、うち1通に、「上記のとおり証明する。」などとゴム印が押され、証明者である裁判所書記官の名前と職印が押されて返ってきます。返ってきたものが証明書になります。

3.現況の調査

強制執行手続において、執行官が、借り主が建物を利用していること(借り主による占有)を認定する必要があります。この場合に借り主の利用が認められないと、強制執行手続が執行不能で終了したり、明け渡し期日(断行日)が延期される場合があります。

そのため、執行官は大家さんに借り主がどういった人であるのか?現在どのように建物を利用しているのか?について情報の提供を求めます。

例えば、

・表札は誰名義になっているか?

・電気・ガス・水道のメーターは動いているか?

・郵便受けに郵便はたまっていないか?

・借り主以外に住んでいる人はいないか?

・外観から見た建物の利用状況はどうなっているか?荷物で足の踏み場も無いような状況か?建物は増築等は施されていないか?

などなど。

執行官に、このような情報提供を行えるように準備しておくと、強制執行手続がスムーズに行われやすくなりますので、事前に調査しておくとよいでしょう。

Q:借り主との明け渡しに関する合意を公文書である公正証書によって作成することはできますか?

A:公正証書によって合意書を交わすとしても、建物明け渡しについては、強制執行手続を行うことができませんので作成しない方がよいかと思います。なお、未払賃料等の金銭請求に関する合意の部分については、「債務者が債務を履行しない時は、直ちに強制執行を受けても異義のない事を承諾する」という一文を入れることで、執行文が付与され強制執行手続を行うことができます。

Q:仮執行宣言がついていない判決に執行文の付与を求める場合、判決が確定したことを証明する証明書を取得する必要はありますか?

A:原則必要ありません。

 

次回は家賃滞納が発生した場合の対応について取り上げたいと思います。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/yachintainou/53

いつもありがとうございます。

この記事を読んで「自分のケースならどうなるか知りたい」という方は、相談予約フォームからお問い合わせください。