カテゴリー別アーカイブ: 敷金・原状回復

民法改正による敷金と原状回復請求の明文化について

前回は、賃貸物件の現況調査について取り上げました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/karisyobun/495

現在、平成27年3月31日に閣議決定されました民法改正案について審議がされています。

今回は、その民法改正案の中で敷金と原状回復請求について明文の規定を置く改正が検討されていますので、そのことについて取り上げてみたいと思います。

1.敷金について

現在の法律では、敷金という文言を用いた規定はありますが、その要件、性質、権利義務については具体的に定めていません。そのため、敷金に関する事項については判例においてルールが定められてきました。

例えば、

①敷金の定義

敷金は、借家人の賃料など賃貸借の債務を担保するために貸主に交付される金銭であること

②敷金の充当関係

滞納家賃など賃貸借契約終了前に賃借人について債務が生じた場合に、その預かっている敷金をもって充当することができること

そして、その充当を賃借人側から請求できないこと

③敷金返還請求権の具体的発生時期

敷金返還請求は、賃貸借終了後、目的物の明渡時において、それまでに生じた延滞賃料や損害賠償額等、一切の被担保債権を控除しなお残額があることを条件として、その残額につき発生するものであること

④オーナーチェンジがあった場合の敷金返還請求の相手方について

オーナーチェンジがあった場合の敷金関係は、旧賃貸人から新賃貸人に移転することから、新賃貸人に対して敷金返還請求をすること

などです。

これらの事項については、以前まとめた記事がありますので参考にしてみてください。

(参考記事)

敷金の定義、充当関係、敷金返還請求権の具体的発生時期について

オーナーチェンジがあった場合の敷金関係について

2.原状回復請求について

原状回復請求についても敷金と同様に判例において、通常損耗は賃貸人負担、通常使用を超える損耗については賃借人負担とルールが定められてきましたが、この点も民法改正により明文化されることが検討されています。

原状回復に関する参考記事→原状回復費用について

民法改正によって、敷金あるいは原状回復請求をめぐるトラブルが少なくなることを期待するばかりです。

 

次回は、建物買取請求権について取り上げたいと思います。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/akewatashi/511

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敷引き特約の有効性について

前回は、敷金・礼金・権利金・保証金の意味合いについてご説明させて頂きました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/shikikin-genjyoukaifuku/435

今回は敷引き特約の有効性についてご説明させていただきます。

1.敷引き特約とは

敷引き特約とは、賃貸借契約における敷金について、賃貸借契約終了後にそのうち一定金額又は一定割合の金員を返還しない旨の特約をいいます。

2.敷引き金の性質

敷引き金の性質は、①謝礼(礼金と同じ性質)、②自然損耗料(通常使用による損傷部分の補修費)、③更新料免除の対価(契約更新時に無条件で更新を承認する対価)、④空室補償、⑤賃料の一部などと説明されていますが、主に②の自然損耗を補修するための財源を理由に徴収していることが多いです。

3.敷引き特約の有効性

敷引き特約(性質としては特に自然損耗料として)の有効性については、消費者契約法の規定により無効となるかならないかについて争いになることが多いです。

このような問題が生じるのは、以前、原状回復費用の記事について触れたことがあるのですが、賃借人は、特約のない限り、通常損耗について原状回復義務を負わず、その補修費用を負担する義務を負いません。そのため、通常損耗等の補修費用を負担させる趣旨の敷引き特約は、消費者である賃借人の義務を過重するものと考えられてしまうためです。

原状回復費用の記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/shikikin-genjyoukaifuku/266

そのため、判例においては、「通常損耗等の補修費用として通常想定される額、賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無その額等に照らし、敷引き金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には、当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り、信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって、消費者契約法10条により無効となると解するのが相当である。」としています(最高裁平成23年3月24日判決)。

そのため、敷引き特約を設けている場合は、その額が高額過ぎるわけではない、近隣の賃料相場に比べて基本賃料を低額に設定しているなどといった特段の事情があるかどうかによって有効か無効かの判断が分かれることになりますので注意が必要となります。

 

次回は、駐車場の明け渡し請求について取り上げます。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/tochiakewatashi/449

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敷金・礼金・権利金・保証金の意味合いについて

前回は、賃料相当損害金は賃料の2倍請求できるか?ということについてご説明させていただきました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/yachintainou/427

賃貸借契約を締結する際には、敷金、礼金などといった様々な名目の金銭が賃借人から賃貸人に交付されることが多いと思います。

今回は、このような名目の金銭がそれぞれどのような意味合いを持っているものかについてご説明します。

1.敷金について

敷金とは、不動産の賃貸借契約に付随して、賃貸人の賃借人に対する賃貸借契約に関する一切の債権(未払賃料、原状回復費用)を担保するために交付される金銭です。

したがって、賃貸借契約期間中の未払賃料や賃貸借契約終了後の賃料相当損害金があれば、それらに当然に充当されます。

そして、敷金は賃貸借契約が終了し、賃借人が不動産を明け渡したときに、充当後の残額の敷金について返還義務が生じます

敷金の滞納家賃等への充当に関してはこちらから

2.礼金について

礼金とは、賃貸借契約の成立の対価としての性質を有し、契約成立後、その返還を請求できないものをいいます。

3.権利金について

権利金とは、その性質は一定ではありませんが、

① 地理的に有利な不動産を借りられることに対する利益に対する対価

② 賃料の一部の一括前払い

③ 賃借権設定の対価

という意味で用いられています。③の意味においては、上記2の礼金と意味合いを同じくすると考えられます。

権利金は、敷金と同様に返還を要請求できないものといわれています。

4.保証金について

保証金は、一般的には、上記1の敷金と同様の性質(賃貸人の賃借人に対する一切の債権(未払賃料、原状回復費用)を担保するために交付される金銭)を有すると考えられています。

ただし、敷金とは別に保証金として交付していたり、保証金の額が高額な場合には、「賃貸人への建設協力金」などの意味合いで、不動産賃貸借に伴う貸金契約と判断される場合もあります。

 

次回は、敷引き特約の有効性について取り上げたいと思います。

その記事はこちら→ http://k-legal-office.com/blog/shikikin-genjyoukaifuku/444

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賃借人が支払った修繕費はどうなる?

前回は、賃貸家屋の増改築部分の清算についてご説明させていただきました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/shikikin-genjyoukaifuku/360

今回は、前回取り上げた増改築部分の清算関係に関連して、賃貸借契約期間中に賃借人が賃貸家屋に修繕を加えた場合に要した費用はどのように清算することになるかについて取り上げたいと思います。

1.賃貸人の修繕義務

賃貸人は、賃借人に対し、適切な状態で賃貸物件を使用収益させる義務を負っていることから、賃貸物件を使用収益させるため必要な修繕をする義務をも負っています。

そのため、不可抗力の原因で賃貸物件が損壊して修繕を要することになっても賃貸人に修繕する義務があります。

賃貸人が修繕する義務を履行しない場合には、その程度に応じて賃借人は賃料の支払いを拒むことができます。

2.建物の賃貸借契約において、賃借人が賃貸家屋を修繕あるいは改良した場合、その費用はどうなるか?

(1)賃借人が、賃貸家屋を使用収益するのに適した状態にするために修繕を施した場合(例えば、雨漏りがするので屋根を修理した、備え付きの給湯器やエアコンを修理したなど)の費用は、必要費となります。

この必要費は、賃貸人は賃借人に対して直ちに償還しなければなりません。

(2)賃借人が、賃貸家屋に改良を加えて賃貸家屋の価値を増加させたような場合(例えば、賃貸家屋の前の道路をコンクリートで舗装した、クロスを張り替えたなど)の費用は、有益費となります。

この有益費は、賃貸借契約終了時において、価値の増加が現存している場合に限り、賃貸人の選択に従い、支出された金額、または増加額のいずれかを賃借人に償還することになります。

3.償還請求期間について

賃借人は必要費、有益費のいずれにおいても、賃貸人が賃貸物件の返還を受けたときから1年以内に請求する必要があります。

この点、前回ご説明した増改築部分の償還については、特に請求期間はありませんが、実質的には必要費、有益費償還請求と実質的には同じなので、同様に賃貸物件の返還を受けてから1年経過した場合には償還請求できなくなるという考えが有力のようです。

4.予期せぬ必要費、有益費償還請求を回避するために

賃借人による必要以上の修繕、改良による必要費、有益費償還請求を回避するため、賃貸借契約時の特約において賃貸人が修繕義務を免れる旨を定めておくことが有効です。ただし、この定めを設けていても大修繕の場合には賃貸人が修繕義務を負います。

 

次回は、賃貸借契約が解除されると転貸借契約はどうなる?についてご説明させていただきます。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/akewatashi/375

 

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賃貸家屋の増改築部分の清算について

前回は、無断増改築された物置は誰の物?というテーマで、賃貸家屋について増改築された部分の所有関係について取り上げさせていただきました。

http://k-legal-office.com/blog/kyouseisikkou/354

今回は、賃貸家屋に付着させた増改築部分が、賃貸家屋の所有者の所有物となった後の清算関係について取り上げます。

前回もご説明しましたが、賃借人が賃貸家屋に簡単に取り外せないような物置を設置するなどの増改築を施した場合、その増改築が賃貸人の承諾の有無にかかわらずその増改築部分は賃貸家屋の所有者の所有物になってしまいます。

それではその場合に、賃貸家屋に増改築を施した賃借人はその増改築に要した費用は回収できないのでしょうか?

結論としては、賃借人は、賃貸人に対し、その増改築に要した費用などの損失を不当利得として返還請求することができます。

(解説)

1.付合に伴う償金請求

賃借人は、不動産の付合によって増改築部分についての所有権を失うため、増改築を施した際に要した費用が無駄になってしまいます。一方で賃貸人は増改築部分の所有権を取得するといった利得を受けているので、その利得に相当する金銭(償金)を賃借人に返還することが必要になります。

一般的には、その償金の範囲は、賃借人が賃貸家屋を明け渡した時点における現に存する利益の範囲となります。

2.償金請求を回避するために

賃借人が増改築した部分について償金請求できるとなると、無断増改築の場合においては、賃貸人としては、自らの希望で増改築したわけでもないのにその費用を請求される事態に陥ってしまいます。

そのため、そのような事態を回避するために、賃貸人としては賃借人に対して増改築部分を賃借人の費用で撤去して原状回復請求していくことを求めます

もっとも、その増改築部分が有益でそのまま維持しておくことがよいと考えるようであれば賃借人からの償金請求に応じるという選択肢を選ぶことも可能です。

 

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原状回復費用について

前回は、オーナーチェンジがあった場合の敷金、滞納家賃についてご説明させていただきました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/yachintainou/261

今回は、賃貸借契約が終了して借り主が建物を明け渡した際の原状回復費用について取り上げたいと思います。

賃貸借契約書において、「借主は、明け渡しの際に原状回復しなければならない。」という条項を盛り込んでいるかと思います。そして、原状回復費用は、契約当初に預かっていた敷金から控除することができますが、この原状回復費用について大家さんと借り主とでトラブルになることが多いため、大家さんとしては、借り主に請求できる原状回復費用は何かということについて正しく把握しておく必要があります。

原状回復とは、入居当時の状態にまで回復することをいうのではなく、借り主の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など、借り主の責任によって生じた損耗や傷などを復旧することをいいます。

 

1.大家さんが負担すべき原状回復費用

「建物の経年劣化」、「借り主の通常の使用による損耗・キズ等」の回復費用は大家さんが負担します。

経年劣化の例としては、床の日照等による変色、備え付けの冷暖房機器の劣化などが挙げられます。

通常損耗の例としては、鍵の交換費用、ハウスクリーニング代、壁に貼ったポスターや絵画の跡(画鋲、ピンの穴を含む。)を補修するためのクロス交換などが挙げられます。

なお、自然災害による損耗についても大家さんの負担となります。自然災害による損耗の例としては、地震等により窓ガラスが割れた場合などが挙げられます。

このような費用は賃料の中に含ませて回収します。

2.借り主が負担すべき原状回復費用

「借り主の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など借り主の責任によって生じた損耗やキズなど」、「故障や不具合を放置したり、手入れを怠ったことが原因で、発生・拡大した損耗やキズ」の回復費用は借り主の負担となります。

例えば、通常の使用方法を超えた使用をしたことによりハウスクリーニングを要するような場合は、借り主負担になることがあります。

また、クロス交換についても、借り主が手入れを怠っていて、タバコのヤニで変色や臭いが付着していたり、カビやシミをつけてしまった場合なども借り主負担となることがあります。

3.通常損耗補修特約について

賃貸借契約時において、通常損耗に関する修繕費用を借り主負担とする特約がされることがあります。この特約について有効にするためには、国土交通省のガイドラインにおいて次のような要件を公表しているため注意が必要です。

① 特約の必要性があり、かつ、暴利でないなどの客観的、合理的理由が存在すること

② 借り主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること

③ 借り主が特約による義務負担の意思表示をしていること

なお、東京都においては、賃貸住宅紛争防止条例において、上記特約を設けた場合には賃貸借契約の媒介又は代理をする宅地建物取引主任者が契約段階で上記特約の内容について説明する義務を課しています。

 

次回は借り主が破産した場合の問題点について取り上げたいと思います。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/akewatashi/271

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