前回は、民法改正による敷金と原状回復請求の明文化についてご説明させていただきました。
その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/shikikin-genjyoukaifuku/504
今回は借地契約における建物買取請求権について取り上げてみたいと思います。
１．建物買取請求権とは
建物買取請求権とは、借地権（建物所有を目的とする地上権又は土地の賃借権）について、存続期間が満了した場合に契約の更新がないとき、あるいは、借地権上の建物等が譲渡された場合において賃貸人が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときに、借地人あるいは建物の譲受人が、賃貸人に対し、建物を時価で買い取るべきことを請求する権利です。
建物所有目的の土地の賃貸借契約が終了すれば賃借人は原状回復義務の一環として建物を収去して土地を明け渡す義務を負いますが、建物を築造した賃借人に投下資本の回収を図らせ、建物の取り壊しによる社会経済上の損失を防ぐために建物買取請求権が認められています。
２．建物買取請求権の行使の効果
建物買取請求権を行使することで、賃借人は建物引き渡し義務と所有権移転登記義務を負い、賃貸人は代金支払い義務を負うことになります。
したがって、賃借人は賃貸人から代金の支払いを受けるまでは、建物の明け渡しを拒むことができるようになり、その反射的効果として敷地（借地）の明け渡しも拒むことが判例上認められています。
ただし、敷地の明け渡しを拒むことができても、その敷地を利用している間は不当利得として賃料相当損害金を支払う必要があります。
３．賃貸借契約が賃借人の債務不履行の場合に行使できるか？
建物所有目的の土地の賃貸借契約について、賃借人の債務不履行により賃貸借契約を解除された場合には、賃借人は建物買取請求権を行使することは判例上認められていません。
これは、建物買取請求権が誠実な借地人を保護するための規定であるためです。
そのため、賃借人の債務不履行により土地の賃貸借契約を解除された場合には、建物買取請求権を行使して建物収去義務・土地明け渡し義務を拒むということができないということになります。
次回は、固定資産税のお得な支払い方法について取り上げたいと思います。
その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/fudousankeiei/519
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