建物明け渡しの交渉がうまくいかなかった場合、裁判所で建物明け渡し訴訟手続を行います。
この記事では、どこの裁判所に訴状を出すかについて、解説いたします。
まず、どこの裁判所に訴状を出すべきかという問題に対する答えは
原則的には，建物明け渡しの訴訟を行う場合、借り主の住所を管轄する、地裁又は簡裁
となります。
（解説）
１ 裁判所の訴訟手続の管轄（どこの裁判所が担当するか？）について
訴訟手続の管轄は大きく分けて
① 職分管轄
② 事物管轄
③ 土地管轄
の３つに分けることができます。
①職分管轄は、通常訴訟の第一審は簡裁又は地裁、少額訴訟は簡裁といった手続の性質に応じた管轄を意味します。
建物明け渡し訴訟の職分管轄は簡裁又は地裁になります。
②事物管轄は第一審の通常訴訟事件についての簡裁と地裁の分担に関する定めです。
訴訟の目的の価額が１４０万円を超えない事件は簡裁に、１４０万円を超える事件は地裁になります。
③土地管轄はどこの地域の裁判所が担当するかという問題です。
建物明け渡し請求の管轄について問題となるのは②事物管轄と③土地管轄についてです。
２ 不動産に関する訴訟事件の事物管轄について
不動産の訴訟の目的の価額は、都税事務所・市役所等で発行している固定資産評価証明書に記載してある評価額を基準に判断します。
建物明け渡し訴訟の場合の訴訟の目的の価額の計算方法は、評価額×１／２で計算します。
（なお、不動産が土地の場合はさらに１／２をかけます（つまりトータルで１／４をかけます。））。
計算の結果、算出された金額が、１４０万円を超えない場合、原則的には簡裁が第一審の管轄裁判所となります。
ただし、裁判所法の規定により、不動産に関する訴訟事件については、不動産の価額が１４０万円を超えない場合でも地裁を第一審として訴訟を提起することもできます。
そのため、第一審の管轄が競合し、地裁に提起しても簡裁に提起しても構いません。
また、このような規定から、第一審の管轄裁判所として簡裁を選択して訴えを提起した場合に、被告においても選択できるように被告には地裁への移送申立権があります。
この申立があると、訴訟事件は必要的に地裁に移送され、以後は地裁にて審理されます。 もっとも、被告が、この訴訟手続の内容について反論することで申立権を失います。
３ 不動産に関する訴訟事件の土地管轄について
訴訟手続は、原則的には，被告の住所地を管轄する裁判所に提起します。
そのため、建物明け渡しの訴訟手続であれば、被告となる借り主、保証人の住所地を管轄する裁判所ということになります。
借り主、保証人の住所地を管轄する裁判所、異なる場合は、そのいずれか一つを選択して訴えを提起していただければよいです。
Q：借り主が行方不明の場合はどこの裁判所に訴訟を起こしたらよいですか？
A:この場合は、借り主の最後の住所地を管轄する裁判所に訴訟を起こしてください。
なお、不動産に関する訴訟一般に言えることですが、借り主、保証人の住所地に限らず、不動産の所在地を管轄する裁判所においても提起することができます。
Q:私（貸し主）の住所地を管轄する裁判所でできませんか？
A:この点については、①合意書面により貸し主の住所を管轄する裁判所で行うという取り決めがなされている場合（合意管轄）、②建物明け渡しのほかに未払賃料支払い請求をする場合（義務履行地管轄）にはできる場合があります。
①合意管轄が有効となるには？
- 第一審の訴えに関する合意であること
- 「本件賃貸借契約に関するあらゆる紛争について」といった特定された範囲のものであること
- 書面で合意していること
- 裁判を起こす前に合意していること
が要件になります。
②義務履行地管轄について
義務履行地管轄が認められるためには、家賃の支払場所をどこにしているかによって決まります。
- 取り決めがない場合→貸し主の住所地に管轄あり
- 「貸し主の住所において現金支払い」の場合→貸し主の住所地に管轄あり
- 「借り主の住所において現金支払い」の場合→貸し主の住所地に管轄なし
理論上は、上記のとおりなのですが、強制執行手続は不動産の所在地を管轄する地方裁判所の執行官に対して申立をするので、借り主住所あるいは不動産所在地を管轄する裁判所に訴訟を提起するのがよいと思われます。
※ なお、振り込みの場合は、振り込みをした時点で賃料支払い義務を終了させたとして、振込先の口座のある金融機関の営業所所在地を管轄する裁判所に管轄はないという裁判例があります。
いつもありがとうございます。
次回は、占有移転禁止の仮処分の目的と効果について取り上げたいと思います。
その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/karisyobun/28
