カテゴリー別アーカイブ: 研修・セミナー講師

平成30年2月10日 競売不動産の名人藤山勇司先生のセミナーで講師をしてきました。

平成30年2月10日に東京都千代田区の神田駅前OSセミナールームにて行われました、競売不動産の名人藤山勇司先生が開催する「ゼロから学べる初心者のための不動産投資入門セミナー」において、「明け渡し相談事例から見る 賃貸借契約時の注意点について」というテーマでセミナーをさせていただきました。

その模様はこちら

今回は,当事務所に相談のあった事例をもとに,法人との賃貸借契約を交わすことになった場合の注意点,契約途中の更新契約時における注意点,連帯保証人の資力調査の場面における注意点について,どのようなことに気をつけておくべきかを解説させていただきました。

私の方から具体的な問題を出して,受講生どおしでディスカッションしてもらうことにしました。その後,何名かの方に気がついた問題点や注意点を回答していただきました。

受講生どおしの検討は様々な意見が飛び交っていて,新しい発見があったことと思います。

このセミナーの受講生の皆さんは、何かあった場合に保証会社・管理会社任せにせず、自分で判断して対応できるよう私のセミナーを真剣に聞いてくださいました。

また、藤山先生のセミナーにも参加させていただいたのですが、藤山先生は不動産競売で入札して落札させるテクニック、物件の目利き、入居者対応だけでなく、民事執行法の知識が法律の専門家並みにしっかりしていて、セミナーの内容に私自身とても勉強させられることが多く、とても驚かされました。

これから不動産競売で物件を取得して、「不動産投資を始めてみたい!」という方には、藤山先生のセミナーを受講されることをオススメします。

藤山先生は不動産投資に関する多くの書籍を出しておりますので、興味がある方は一度読んでみてください。

いつもありがとうございます。

東京司法書士会中野支部で建物収去土地明渡請求の研修講師をしてきました。

平成29年11月9日に、東京司法書士会中野支部主催の研修において、建物収去土地明渡請求のセミナー講師をして参りました。

研修の模様の写真です。多くの方にご参加いただきました。

1.研修のメインテーマは,借地上に建っている老朽化した空き家の解体について

近年,所有者不明の空き家が増えており,行政の方で「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づく代執行により空き家を解体したなどというニュースをよく耳にします。

これは空き家のまま放置することで,建物が老朽化して倒壊のおそれがあったり,衛生上有害となるおそれを避けるための措置です。

このような空き家問題が増えているのは,日本の人口は減少しているにも関わらず,築年数が相当期間経過した建物を解体することなく,新築の建物を建てるため,建物の需要と供給のバランスが保てていないことが原因と言われています。

若い人は成人すると実家から出て,独立して新しい家に移り住むことが多いですから,実家は空き家になっていきます。

今回の研修では,借地上に建っている建物に誰も住んでおらず,老朽化した空き家になっているので,その建物を収去して土地を返してほしいという事例を基に,どのような手続を踏んで解決していくかをお話しさせていただきました。

2.まずは建物の所有者を確認しましょう

借地契約となると,長期間の契約期間であることが多いので,契約自体も相当古く,その間に賃借人,連帯保証人の相続が生じて代替わりが起きていることがあります。

しかし,賃借人の相続が生じたとしても,新たに契約を取り交わすこともなく,従前の契約のままにしていることが多いです。

そのため,現在の建物の建物の所有者は誰なのか,実際に住んでいるのは誰なのかが分からない場面が出てきます。

そうしている間に,いつの間にか建物には誰も住まない空き家になっていて,管理もされていないので,動物や虫の住処となってしまい,近隣の方から苦情を受けることで初めて気がつくということがあります。

まずは,空き家となっている建物の登記事項証明書を取って所有者を確認しましょう。

次に登記事項証明書の所有者の相続関係を調査して,相続人に連絡を取って話し合いをしてみましょう。

3.話し合いで解決しなかったり,相続人が分からない場合は

話し合いで解決しなかったり,建物の所有者を調査した結果,相続人の居場所が分からない場合などは,建物収去土地明渡請求の手続を検討することになります。

この手続は,訴訟手続をして,建物収去土地明け渡しの判決(あるいは和解)をもらい,その判決(あるいは和解)に基づいて強制執行の申し立てを行い,建物を収去して土地の明け渡しを実現する手続です。

この手続も時間がかかりますので,賃借人側において動いてくれないような場合は,倒壊により危険を避けるためにも,早期に手続をすることを検討していただく方が良いかと思いました。

今回の研修が受講者の方の実務において役立てていただければ幸いです。

そして、このような研修の機会を与えていただいた東京司法書士会中野支部の皆様には感謝しております。

いつもありがとうございます。

競売不動産の名人藤山勇司先生のセミナーで講師をしてきました。

平成29年7月8日に東京都千代田区の神田エッサムホールにて行われました、競売不動産の名人藤山勇司先生が開催する「ゼロから学べる初心者のための不動産投資入門セミナー」において、「明け渡し相談事例から見る 賃貸借契約時の注意点について」というテーマでセミナーをさせていただきました。

その模様はこちら

今回は,当事務所に相談のあった事例をもとに,入居希望者が現れ,賃貸借契約を交わすことになった場合や,契約途中の更新契約時において,どのような点に気をつけておくべきかを解説させていただきました。

今回からは,私の方から具体的な問題を出して,受講生どおしでディスカッションしてもらうことにしました。その後,何名かの方に気がついた問題点や注意点を回答していただきました。

受講生どおしの検討は様々な意見が飛び交っていて,新しい発見があったことと思います。

このセミナーの受講生の皆さんは、何かあった場合に保証会社・管理会社任せにせず、自分で判断して対応できるよう私のセミナーを真剣に聞いてくださいました。

また、藤山先生のセミナーにも参加させていただいたのですが、藤山先生は不動産競売で入札して落札させるテクニック、物件の目利き、入居者対応だけでなく、民事執行法の知識が法律の専門家並みにしっかりしていて、セミナーの内容に私自身とても勉強させられることが多く、とても驚かされました。

これから不動産競売で物件を取得して、「不動産投資を始めてみたい!」という方には、藤山先生のセミナーを受講されることをオススメします。

藤山先生は不動産投資に関する多くの書籍を出しておりますので、興味がある方は一度読んでみてください。

いつもありがとうございます。

建物明け渡しの実務に関するコンテンツ販売を始めました!

士業の先生、あるいは、関係する専門家の先生の実務サポートのために、コンテンツを提供している株式会社レガシィ様において、当事務所の司法書士片桐が解説する、建物明け渡しの実務 賃貸トラブル専門の司法書士が実践する訴訟も見据えた解決策」というタイトルのコンテンツを販売することになりました!

商品の詳細はこちら

家賃滞納トラブルで悩んでいる方から、相談を受けた際に、

① どのようなことを確認すべきか?

② 相談後、どのような手続をするか?その手続をする際に気をつけなければならないことは何か?

③ 話し合いで解決する際のポイント

④ 訴状作成とその注意点

について解説しております。

内容的には、初めて建物明け渡し請求手続、滞納家賃請求手続を行う士業の先生、専門家の先生向けに解説しております。

興味のある方は、ぜひご視聴いただければ幸いです。

 

いつもありがとうございます。

競売不動産の名人藤山勇司先生のセミナーで解決事例を発表してきました。

平成29年2月11日に東京都千代田区の神田エッサムホールにて行われました、競売不動産の名人藤山勇司先生が開催する『藤山勇司の「やさしい不動産投資」実践スクール』の授業の一枠において、「不動産購入後の管理について」というテーマでセミナーをさせていただきました。

その模様はこちら

今回は、解決事例をもとに、注意や催促をしても全然応答がない問題入居者に対してどのように接していくべきかと、解決手順について講義させていただきました。

賃貸人自身、不動産管理会社、保証会社などが口頭や書面で注意や催告をしても、賃借人から全く応答が無い場合はそれを続けていても平行線で終わり問題解決しない場合が多いです。

特に賃貸人自身が直接行うと感情が入ってしまい、話し合いで解決できる事案なのにかえって解決困難にさせてしまっている場合も多いです。

そのような場合に、問題解決に向けてどうやって賃借人からアクションを起こしてもらうかについて解説し、このセミナーに参加された受講生の皆さんは、その対応手順について真剣に聞いてくださいました。

また、私のセミナーの前に藤山先生が講師を務めるセミナーにも参加させていただいたのですが、藤山先生は不動産競売で入札して落札させるテクニック、物件の目利き、入居者対応だけでなく、民事執行法の知識が法律の専門家並みにしっかり把握されていて、セミナーの内容に私自身とても勉強させられることが多く、とても驚かされました。

これから不動産競売で物件を取得して、「不動産投資を始めてみたい!」という方には、藤山先生のセミナーを受講されることをオススメします。

藤山先生は不動産投資に関する多くの書籍を出しておりますので、興味がある方は一度読んでみてください。

いつもありがとうございます。

競売不動産の名人藤山勇司先生のセミナーで講師をしてきました。

前回は、「借地権の買取を求められたら」というテーマでブログを書きました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/akiyamondai/846

7月2日に東京都千代田区の神田エッサムホールにて行われました、競売不動産の名人藤山勇司先生が開催する「ゼロから学べる初心者のための不動産投資入門セミナー」において、「不動産購入後の管理」と「滞納入居者・問題入居者との接し方」というテーマでセミナーをさせていただきました。

その模様はこちら

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私の方は、不動産を取得して賃貸経営を始めて、入居者による家賃滞納が生じてしまった場合に、どのような立ち振る舞いをすべきかということと、滞納時の注意点(慌ててやってはいけないこと)について説明させていただきました。

家賃滞納があっても保証会社をつけているから、滞納があっても安心と思っている大家さんも多いかと思います。

しかし、その保証会社が倒産してしまったり、あるいは、無理な取り立てや法律に違反するようなことをした場合には、その責任が大家さんに来る可能性もあります。

このセミナーの受講生の皆さんは、何かあった場合に保証会社・管理会社任せにせず、自分で判断して対応できるよう私のセミナーを真剣に聞いてくださいました。

また、藤山先生のセミナーにも参加させていただいたのですが、藤山先生は不動産競売で入札して落札させるテクニック、物件の目利き、入居者対応だけでなく、民事執行法の知識が法律の専門家並みにしっかりしていて、セミナーの内容に私自身とても勉強させられることが多く、とても驚かされました。

これから不動産競売で物件を取得して、「不動産投資を始めてみたい!」という方には、藤山先生のセミナーを受講されることをオススメします。

藤山先生は不動産投資に関する多くの書籍を出しておりますので、興味がある方は一度読んでみてください。

 

次回は、低所得者向けの空き家の活用についてブログを書きます。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/akiyamondai/865

いつもありがとうございます。

埼玉司法書士会で建物明け渡し請求の研修講師をしてきました。

前回は、遺産分割協議が成立するまでの賃料についてというテーマでブログを書きました。

その記事→http://k-legal-office.com/blog/fudousankeiei/658

 

平成27年12月5日に、埼玉司法書士会主催の研修において、建物明け渡し請求のセミナー講師をして参りました。

研修の模様の写真です。多くの方にご参加いただきました。

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1.研修テーマは家賃滞納トラブルの相談から訴状作成まで

今回は、大家さん向けのセミナーではなく、同業の司法書士の方、特に登記業務が主であまり裁判業務の経験が少ない方向けのセミナーをしてきました。

具体的には、

  1. 賃貸借契約の基礎知識の復習
  2. 滞納家賃の回収の相談があった場合に意識すべきこと
  3. 解決手続方法の選別
  4. 内容証明郵便の書き方
  5. 建物明け渡しのための交渉テクニック
  6. 訴状作成のポイント

について解説して参りました。

そのほか、

  • 契約時に預かっている敷金は賃借人から充当を指示できるのか?
  • 充当の時期はいつか?
  • 保証会社が立て替え払いをした場合に賃貸借契約を解除することはできるのか?
  • 所有権留保がついている自動車が駐車してある駐車場の明け渡しにおいて気をつけるべきこと

といったちょっと脱線した話で実務に役立ちそうな情報も織り交ぜながら解説し、セミナーを無事終えることができました。

この研修が受講者の方の実務において役立てていただければ幸いです。

そして、このような研修の機会を与えていただいた埼玉司法書士会研修部、民事実務委員会の皆様には感謝しております。

2.司法書士の裁判業務について

司法書士といえば、売買・相続といった不動産に関する登記手続や会社の役員変更といった登記手続をする人というイメージがあるかと思いますが、そのほかにも法務大臣からの認定を受けた司法書士であれば、請求額140万円までの訴訟手続については簡易裁判所で代理人として手続を行うことができます(仮に請求額が140万円を超えるものであっても、本人訴訟支援として、裁判所に提出する書類を作成することはできます。)。

そのため、

戸建て、マンション、アパートの一室、駐車場の明け渡し

滞納賃料請求

原状回復請求、敷金返還請求に対する対応

マンション管理費請求

などは司法書士でも対応できることが多いです。

このようなことでお困りの方は一度ご相談ください。

 

次回は空き家問題について取り上げたいと思います。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/akiyamondai/663

いつもありがとうございます。

東京司法書士会中野支部で建物明け渡し請求の研修講師をしてきました。

平成27年11月6日に、東京司法書士会中野支部主催の研修において、建物明け渡し請求のセミナー講師をして参りました。

研修の模様の写真です。多くの方にご参加いただきました。

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1.研修テーマは家賃滞納トラブル

今回は、大家さん向けのセミナーではなく、同業の司法書士の方に向けた研修をしてきました。

司法書士といえば、売買・相続といった不動産に関する登記手続や会社の役員変更といった登記手続をする人というイメージがあるかと思いますが、そのほかにも法務大臣からの認定を受けた司法書士であれば、請求額140万円までの訴訟手続については簡易裁判所で代理人として手続を行うことができます(仮に請求額が140万円を超えるものであっても、本人訴訟支援として、裁判所に提出する書類を作成することはできます。)

そのため、

戸建て、マンション、アパートの一室、駐車場の明け渡し

滞納賃料請求

原状回復請求、敷金返還請求に対する対応

などは司法書士でも割と対応できることが多いです。

研修では賃貸経営トラブルの中でも割と相談の多い家賃滞納による建物明け渡し請求を解説しました。

東京司法書士会中野支部の司法書士の方だけではなく、他の支部からわざわざお越しいただいた方もいて参加された方の意識の高さに驚かされました。

この研修が受講者の方の実務において役立てていただければ幸いです。

そして、このような研修の機会を与えていただいた東京司法書士会中野支部の皆様には感謝しております。

2.大切なのは早期の相談

この研修の実施にあたり、レジュメ等の資料を作成していく中で、どういうシナリオにしようかとか、この場合だとこういうところで問題が生じるとかいろいろと考えさせられる事が多く、自分自体の知識の再確認もすることができました。

そして、こういうトラブルに関わってしまった場合には、やはり早めの相談が解決の早道と感じました。

これまでに相談された方の中には何年と家賃の滞納が続いているのに、催促だけしかしていなくてそれ以上は何もしていないという大家さんもいらっしゃいました。

また、滞納家賃の回収のため、ご自身で支払督促の申立をして、その時点で滞納している分について支払を求める仮執行宣言付き支払督促正本は取得したけど、その滞納分も回収できていないし、それ以降に発生している家賃も支払ってもらっていないという大家さんもいらっしゃいました。

早期に根本的な解決に結びつかせるためにも一度相談をお受けいただき、一日でも早い正常な賃貸経営が行えるよう今後も尽力して参りたいと思います。

 

次回は、遺産分割協議が成立するまでの賃料についてというテーマでブログを書きます。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/fudousankeiei/658

いつもありがとうございます。

大家倶楽部不動産経営勉強会にて講演をさせていただきました

平成26年12月6日に武蔵野市立武蔵野商工会館にて行われました大家倶楽部様主催の不動産経営勉強会にたくさんのご来場をいただきありがとうございました。

勉強会の様子はこちら

不動産経営において、大家さんの悩みで多いのが、空室リスク問題と家賃滞納問題かと思われます。

今回の勉強会においては、私の方では、家賃滞納問題の対処法と、対処する場合の注意点(自力救済とならないように注意すべき事)をご説明させていただきました。

皆さん、非常に勉強熱心で、真剣に聞いていただけたので、講義をした甲斐がありました。

また、同じ勉強会において行われた不動産経営で大成功をおさめたぶった斬り博士ことタカさんによる、「繁忙期に向けての空室対策」「不動産投資・購入・物件の選び方」の講話も非常に参考になりました。やはり、それなりに不動産経営の中で様々な問題を経験してきた方の含蓄のある講話で、これから不動産経営を始めてみたいと思う方にとっても役立つ情報が盛りだくさんでした。

不動産経営は不労所得を生む事業として投資と考えられているところもありますが、実際は、物件を見に行くため足を運び不動産会社と交渉し、物件購入後も空室リスク問題や家賃滞納問題等もあり、決して楽な事業ではありません。管理会社に任せているからとか、滞納保証会社と契約しているからということだけで無関心でいるわけにもいかず、自らも各会社を監視監督して、勉強しなければならないし、とても投資ということはできないと思います。

今後ともオーナー様が抱えている様々なお悩みの解決の手助けになる情報を提供できるように努めてまいります。

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いつもありがとうございます。

賃貸経営+相続対策フェスタにご来場いただきありがとうございました。

平成26年10月18日に新宿NSビルにて行われましたオーナーズ・スタイル様主催の賃貸経営+相続対策フェスタでは当事務所のブースにたくさんのご来場をいただきありがとうございました。

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当事務所では、家賃滞納、立て替え等に伴う賃貸借契約の終了、原状回復請求、敷金返還請求対策、建物明け渡し、任意後見、相続、民事信託、サブリース契約の注意点等について多数ご相談を受けさせていただきました。

相談を受けてみて印象に残ったのが、民事信託制度を利用した相続対策の相談が多かったことでした。民事信託はあまり認知度は高くないのですが、自分の資産を自分の意思で血族となる二代目、三代目に渡って承継させ、相続を原因として姻族側に資産が承継されないようにすることができたり、残されるご家族の財産管理を信頼できる専門家に委ねることができます。

また、この制度は遺言や任意後見でカバーできない部分(例えば、矛盾抵触する新しい遺言の発見や、判断能力が低下してから、任意後見人の発効のための後見監督人選任までのタイムラグ)についても手当が可能です。その結果、残された家族間での遺産をめぐる紛争を事前に回避できたりするので非常に有益な制度と考えられます。一度ご検討されることをおすすめします。

不動産賃貸経営は、上記のような法律問題のほか、空室リスク対策、メンテナンス、入居者審査など様々な面で常に努力が必要で決して楽なビジネスではありません。それでも、良質な住環境を提供しようと努力するオーナーさん・大家さんには頭の下がる思いです。

今後ともオーナー様が抱えている様々なお悩みの解決の手助けになるアドバイスを行うように努めてまいります。

 

いつもありがとうございます。