カテゴリー別アーカイブ: 空き家問題

低所得者向けの空き家の活用

平成28年7月22日、年々増えている空き家を有効活用するために、国土交通省が、低所得者向けに空き家を貸し出し、建物の所有者にはその賃料の一部を補助する方針を固めたというニュースがありました。

以下の図のような仕組みとなるようです。

空き家活用

1.空き家を貸し出すメリット

(1)賃料収入を得ることができる。

今後、法整備がされてこのような活用方法が実施されれば、空き家の所有者は、建物を空き家のままにしておくのではなく、貸し出して賃料収入を得ることができるのでメリットがあります。

実際、空き家のままにしておこうと、使用されていようと、固定資産税・都市計画税は課税されるので何かしらの収入があった方が税金を補填できます。

特に解体費用を捻出できない場合や、一度解体してしまったら再建築することができないという建物においては、メリットが大きいのではないでしょうか。

賃料の一部を自治体が補助してくれるので、その範囲においては家賃滞納のリスクがないのもメリットです。

(2)建物の老朽化を抑止することができる。

建物は空き家のままにしておくと老朽化が進みます。特に木造の場合は風通しが悪いため湿気が溜まりますので急速に老朽化します。

空き家を放置した結果、雨漏りやシロアリといった問題に気がつかずに建物が倒壊したり、動物の住処・虫の発生源となってしまい、近隣の住民に危害を及ぼす可能性すらあります。

そのため、空き家にしておくより誰かに使用してもらっていた方が老朽化しにくく、また、管理の手間も省けます

(3)安い賃料で物件を借りることができる。

賃借人にとって、相場より安い賃料で物件を利用できるのでメリットがあります。

 

人口が都市部に集中し、地方は人口減少傾向にあるので、空き家問題は地方の方が深刻ですが、このような運用がされることで、少しでも空き家問題が解消されれることを願うばかりです。

次回は、「サブリースにおける賃料減額リスクの説明義務」について取り上げたいと思います。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/fudousankeiei/876

いつもありがとうございます。

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借地権の買取を求められたら

前回は、「離婚の話し合いの最中に配偶者の親族から退去を求められたら?」というテーマでブログを書きました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/akewatashi/835

空き家問題の仕事に取り組んでいると、他人の土地を借りて、その土地の上に自分名義の建物を建てて占有している借地人から、

「借地上の家屋が空き家になって、今後も利用する予定もないので解体を考えています。地主に対して残りの借地の賃貸期間に応じた借地権を買い取ってもらうことはできますか?」

とよく質問を受けます。

そこで、今回は、借地人は地主に対する借地権の買取について取り上げたいと思います。

 

1.借地人は地主に対して借地権の買取を求める権利があるのか?

正確に言うと、借地人は、地主に対して、借地権の買取を求める権利はありません。

似たような権利として建物買取請求権というのがあります。

建物買取請求権についてはこちら

建物買取請求権は、

  • 存続期間が満了した場合に契約の更新がないとき
  • 借地権上の建物等が譲渡された場合において賃貸人が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないとき

に、借地人あるいは建物の譲受人が、賃貸人に対して、所有する建物を時価で買い取るべきことを請求する権利です。

 

2.「存続期間が満了した場合に契約の更新がないとき」とは?

存続期間が満了した場合に契約の更新がないときには、主に次の場合があります

  • 借地人が借地契約の更新を請求したが、地主が更新を拒絶し、正当事由がある場合
  • 借地期間満了後における土地の使用継続について、地主から有効な異議が述べられて更新が生じなかった場合

いずれも、地主が借地人による土地の使用継続を拒んでいる場合です。

一方で、借地人において期間満了で契約を終了させることを希望するなど、地主と借地人の間で合意解約する場合においては、建物買取請求権が発生するかどうかは様々な説がありますが、判例は、原則的には、発生しないとしています(最判昭29.6.11判タ41-31)。

 

3.「借地権上の建物等が譲渡された場合において賃貸人が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないとき」とは?

例えば、不動産会社が借地権付きの建物を借地人から買い取った場合、建物の所有権は不動産会社に移りますが、借地権については地主の許可がなければ譲渡・転貸することができませんので、自動的に不動産会社に借地権が移るわけではありません。

そして、この許可を得ることができなければ建物を取得しても、土地上に建物を占有する権原がないので建物を収去しなければならなくなりますので、そのような場合には、地主に対して、建物買取請求権が発生します。

また、特に承諾することで地主に不利となるおそれがないのにも関わらず、承諾しないような場合には、建物の買取に先立ち、借地人(元の賃借人)から、地主の承諾に代わる許可の裁判(「代諾許可の裁判」)を求める申立をされる場合があります。

 

空き家となるような建物は、建物が建ってから相当期間が経過している場合がほとんどで、建物価値がゼロとなってしまう場合も少なくないことから、空き家になったことを理由に、借地契約を終わらせて地主に建物を買い取ってもらうということは難しいという印象です。

 

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使用しない不動産は放棄することができる?

前回は、空き家を放置しておくことについての注意点や、有効利用する方法などについて取り上げました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/fudousankeiei/663

今回は所有している不動産を利用しない場合に、その不動産の所有権を放棄することができるかについて取り上げたいと思います。

1.所有者のない不動産は誰の物?

民法239条2項には、「所有者のない不動産は、国庫に帰属する。」と規定があります。

つまり、誰の物でもない不動産は国の物になるということです。

2.不動産の所有権を消滅させることはできるか?

不動産を所有していれば、毎年毎年固定資産税が発生し、管理のための費用もかかります。その結果、不動産を所有し続けることがコストにしかならない場合もあると思います。

そのような不動産を売却して手放すことができれば良いのですが、利用価値に乏しい不動産である場合は売却するのに相当時間がかかったり、売却自体がそもそも困難な場合が多いです。

不要な不動産が建物であるなら、費用はかかってしまいますが解体して、滅失登記をすることで建物を消滅させることができます。

それでは土地の場合はどうでしょうか。

所有する土地を放棄したり、無料で寄付するなどして国に引き取らせることはできるのでしょうか?

寄付については、国は行政目的で使用する予定のない土地等の寄付を受けることには合理性がなく、これを受け入れることはできないようです。

参考→https://www.mof.go.jp/faq/national_property/08ab.htm

3.土地の所有権は放棄できるか?

この点に関して、参考となる先例があります。

(事例)

ある神社が所有する崖地が今にも崩壊しそうである。

しかし、その崖地の補修には高額の費用が見込まれるが、所有者である神社にはそれを負担する資力がない。

そこで崖地の所有権を放棄して国庫に帰属させて、国の資力によって危険防止を計ろうと考えた。

そこで、所有者である神社は、

①土地の所有権は一方的に放棄することが可能かどうか?

②放棄することができるのであればその登記手続はどのようにするのか?

を照会した。

(回答

「所問の場合は所有権の放棄はできない。」(昭和41年8月27日付民事甲第1953号)

この先例によれば、土地の所有権の放棄はできないということになりそうです。

実際には、所有権の放棄は相手方のない単独行為なので、単に「要らない。」と意思表示すればよさそうですが、所有権の放棄によって不動産が国庫の帰属となるのであれば、登記が必要になりますので、この点について国の協力が得るのが難しいと思います。

4.相続の場面において不要な不動産を取得しないために

不動産を所有する方が亡くなった場合に、誰も相続を受ける者がいない場合(相続人不存在)などには、不動産の所有権は国庫に帰属します(民法959条)。

相続人がいても、相続人となるべき人が全員相続放棄をした場合も同様に相続人不存在となりますので、不動産を含めた被相続人の財産は一切受け取らないのであれば、相続放棄により不要な不動産を取得しないようにするのも方法です。

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空き家問題について

前回は、埼玉司法書士会で建物明け渡し請求の研修講師のレポートを書きました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/seminar/671

今回は、最近問題となっている空き家問題について取り上げたいと思います。

1.なぜ空き家が増えているのか?

自宅が空き家となるのは、

①買い手や借り手がつかず、売ることも貸すこともできない。

②子供も独立して自分の家を持っているので、実家に住んでいた親が亡くなった後、実家を利用する者がいなくなってしまった。

③高齢に伴い老人ホームなどの施設や子供の家に移った。

といったことから始まります。

そして、こういった場合に、その空き家を簡単に処分できないところが問題なのです。

2.空き家が処分しにくい理由について

(1)家に対して思い入れがある。

長年利用してきた家であればあるほど処分することに慎重になるケースが多いです。

(2)相続が発生した後の家の承継方法を決めておかなかった。

相続が発生すると家は遺産となり共同相続人間の共有となります。このとき、遺言などで相続発生後にその家をどのように承継させるかを決めておかなかったため、共同相続人間で揉めて、遺産分割協議に時間がかかり、その間ずっと空き家であるという場合があります。

なお、遺言で承継する者を決めていても、遺留分を主張してきて遺産分割協議で揉めてしまうケースもあります。

(3)空き家を解体するとその敷地に再建築ができなくなってしまう。

新しく建物を建築するためには、道路に2メートル以上接していなければならないこと(接道要件)が建築基準法で定められています。

現在の空き家を解体してしまうとその接道要件を満たさなくなってしまうような場合には、再建築ができなくなってしまいます。

また、市街化調整区域内において建物を建てられる土地(既存宅地)に建物を再建築する場合には、都道府県知事の許可が必要で、許可されるためにはに建物が建っていることが必要です。

この許可を取らずに解体してしまうと再建築ができない土地となり価値が落ちますので、その許可を取る必要性だったり、タイミングによっては空き家のままにしておかざるを得ない場合があります。

(4)お金がかかる。

建物を解体するには解体費がかかります。

そして、解体後には土地は更地となりますので、建物に課税されていた固定資産税・都市計画税はなくなるものの、住宅用地の課税標準の特例が適用されなくなってしまい土地の固定資産税・都市計画税が高くなってしまうため、結果的に固定資産税が従前より高額になることもあります。

住宅用地の課税標準の特例についてはこちら

空き家のままにしているのはもったいないから、住宅用の家屋を店舗用として貸し出すという利用方法をすると、その建物は住宅用でなくなってしまうため、同様に住宅用地の課税標準の特例が適用されなくなってしまいます。

(5)売ろうとしても良い値段がつかない。

不動産を買ったとの値段と売ろうとしたときの値段が違いすぎて売却を躊躇し、そんな値段なら売らずに持っていようと考える方もいらっしゃいます。

3.空き家にしておくことで生じる問題点、デメリット

空き家は処分しにくいとはいっても、何もしないでそのままにしておくと次のような問題、デメリットが生じます。

(1)空き家を所有している以上、固定資産税・都市計画税が課税される。

(2)管理をしていなかったがために、

・老朽化が進み倒壊のおそれが出て、近隣に危険を感じさせている。

・放火のターゲットになりやすい。

・虫の発生源、動物の住処になっている。

(3)嫌悪施設と評価され隣地の不動産価値が下がる。

4.空き家対策の推進に関する特別措置法により行政ができること

以上のような空き家問題があることから、昨年空き家対策の推進に関する特別措置法が制定され、今年5月26日に完全施行されました。

この法律により、行政は次のようなことを行うことができます。

(1)空き家の実態調査

敷地内への立ち入り、個人情報を収集した所有者の調査をすることができるようになりました。

(2)適正管理をしない所有者への行政指示(助言、指導、勧告)、行政指導(命令)

(3)勧告を受けた場合の空き家について「特定空き家」の指定

「勧告」の行政指示を受けると特定空き家に指定されます。

(4)命令に従わない所有者への罰金、行政代執行

命令に従わない所有者へは50万円以下の罰金が科せられ、行政が所有者の代わりに建物の解体等を行います。その解体費用は所有者に請求します。

5.特定空き家に指定されると

特定空き家等とは次のような空き家です。

  • そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • 著しく衛生上有害となるおそれがある状態
  • 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

具体的には、「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針(ガイドライン)を参照して下さい。

この特定空き家に指定されると、住宅用地の課税標準の特例が適用されなくなってしまい固定資産税・都市計画税が高くなってしまいます。

また、近隣住民にも知らせるため、市町村ホームページや広報誌などで空き家の場所、所有者の住所と氏名が公表されます

6.空き家の有効利用のために

このような空き家が問題となっているのは、人口が少なくなっている地方の問題だけではなく、今後は既に余っているのに更に作り続けている都市部にもおいても増えてくると考えられています。

そのため、空き家をそのままにしておくのではなく、今のうちから有効利用できるようにしていかなければなりません。

これまでは、空き家の所有者と空き家を必要としている人が巡り会う機会がなかったのですが、市区町村によっては「空き家バンク」の制度を提供して、不動産会社が取り扱ってくれないような低額の不動産の取引を支援しています。

また、空き家を利用することを前提としてリフォームする場合に補助金を支給してくれる自治体、再建築することを前提として解体費用の補助金を支給してくれる自治体もあるようです。

今のうちから、将来を見込んでどのように利用・処分するか対策を考えていく必要が出てきそうです。

 

次回は使用しない不動産は放棄することができるか?について取り上げたいと思います。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/akiyamondai/684

いつもありがとうございます。

この記事を読んで「自分のケースならどうなるか知りたい」という方は、相談予約フォームからお問い合わせください。