相続対策としてアパート建設は本当に有効?

前回は、火災保険の長期契約が廃止に!というテーマでブログを書きました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/fudousankeiei/576

近年は、いろんな業種の方が相続対策・節税対策として様々な手法でサービスを提案しています。

その一つとして挙げられるのが、遊休地を利用したアパート建設です。

相続が発生したときに、預金などの現金をたくさん持っていると税金が多くかかってしまうため、生前に収益物件(アパート・賃貸マンション・賃貸戸建て)を購入あるいは建築して、現金を物にする。そして、その収益物件を賃貸に出し、賃料収入を得る。

不動産の固定資産評価額は、実際の購入・建築価格に比べて低下するので、その低い評価額を基準に税金が課せられるので、相続時においては、現金で相続するより、物として相続を受ける方が節税効果があります。一等地の高層マンションの上層階なんかは特にその効果が強く出ますよね。

そして、物は年数が経てば経つほど劣化していくので価値が落ちていきますので(減価償却)、さらに節税効果は上がると言えます。

たしかに、相続税の節税という観点から考えれば、現金を物として残すということもその通りということもできますが、その後の賃貸経営の面から考えるとどうでしょうか?

近年は、人口の都市部・中核市への集中化が進んでいます。この減少は今後ますます進んでいくと言われています。

そのような中、都市部・中核市からちょっと離れた地域にアパートを建設した場合に、入居者対策は大丈夫なんでしょうか?

ある程度、都市部・中核市から離れた地域においても人口がゼロになるということはなかなかないと思いますが、今の流れから行くと人口減少は進むでしょう。実際に現在においても、普通の民家の空き家が増加していますよね。

そんな中、「アパート建設が止まらない。~人口減少社会でなぜ~」というニュースを見つました。

これは、地主さんが不動産会社や建築会社から、「アパート収入は年金の足しになる。」、「サブリース契約をするから満室でなくとも賃料は保証する。」という提案を受けて、アパート建設をしたところ、ほとんど満室にはならず、さらに、その保証額の減額の提案を受けているというニュースでした。

中には、サブリース契約を解約して、借金と空室率の高いアパートが残ってしまったという方もいらっしゃいました。

これは、賃料額の改訂がされて保証額が減額になるということについて地主さんに説明がなく、そのようなことが契約書に盛り込んであったことを確認しなかったことによるトラブルになります。

やはり、不動産を購入するなど大きな買い物をする場合には、事前に契約書の写しをもらってじっくり読み込み、気になる点については専門家に相談するなどしてから、契約に臨むべきだなと思いました。

次回は、保証会社から滞納家賃の立て替えがあっても解除できる?について書きます。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/yachintainou/590

 

いつもありがとうございます。

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