建物明け渡しの実務に関するコンテンツ販売を始めました!

士業の先生、あるいは、関係する専門家の先生の実務サポートのために、コンテンツを提供している株式会社レガシィ様において、当事務所の司法書士片桐が解説する、建物明け渡しの実務 賃貸トラブル専門の司法書士が実践する訴訟も見据えた解決策」というタイトルのコンテンツを販売することになりました!

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家賃滞納トラブルで悩んでいる方から、相談を受けた際に、

① どのようなことを確認すべきか?

② 相談後、どのような手続をするか?その手続をする際に気をつけなければならないことは何か?

③ 話し合いで解決する際のポイント

④ 訴状作成とその注意点

について解説しております。

内容的には、初めて建物明け渡し請求手続、滞納家賃請求手続を行う士業の先生、専門家の先生向けに解説しております。

興味のある方は、ぜひご視聴いただければ幸いです。

 

いつもありがとうございます。

競売不動産の名人藤山勇司先生のセミナーで解決事例を発表してきました。

平成29年2月11日に東京都千代田区の神田エッサムホールにて行われました、競売不動産の名人藤山勇司先生が開催する『藤山勇司の「やさしい不動産投資」実践スクール』の授業の一枠において、「不動産購入後の管理について」というテーマでセミナーをさせていただきました。

その模様はこちら

今回は、解決事例をもとに、注意や催促をしても全然応答がない問題入居者に対してどのように接していくべきかと、解決手順について講義させていただきました。

賃貸人自身、不動産管理会社、保証会社などが口頭や書面で注意や催告をしても、賃借人から全く応答が無い場合はそれを続けていても平行線で終わり問題解決しない場合が多いです。

特に賃貸人自身が直接行うと感情が入ってしまい、話し合いで解決できる事案なのにかえって解決困難にさせてしまっている場合も多いです。

そのような場合に、問題解決に向けてどうやって賃借人からアクションを起こしてもらうかについて解説し、このセミナーに参加された受講生の皆さんは、その対応手順について真剣に聞いてくださいました。

また、私のセミナーの前に藤山先生が講師を務めるセミナーにも参加させていただいたのですが、藤山先生は不動産競売で入札して落札させるテクニック、物件の目利き、入居者対応だけでなく、民事執行法の知識が法律の専門家並みにしっかり把握されていて、セミナーの内容に私自身とても勉強させられることが多く、とても驚かされました。

これから不動産競売で物件を取得して、「不動産投資を始めてみたい!」という方には、藤山先生のセミナーを受講されることをオススメします。

藤山先生は不動産投資に関する多くの書籍を出しておりますので、興味がある方は一度読んでみてください。

いつもありがとうございます。

この記事を読んで「自分のケースならどうなるか知りたい」という方は、相談予約フォームからお問い合わせください。

サブリースにおける賃料減額リスクの説明義務について

前回は、低所得者向けの空き家の活用というテーマでブログを書きました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/akiyamondai/865

以前、「相続対策としてのアパート建設は本当に有効?」というテーマで記事を書いた際にも触れましたが、近年、相続対策として預貯金等の現金をそのまま残したまま相続が発生してしまうと高額の税金がかかってしまうので、遊休地にアパートを建設したり、賃貸用高層マンションをを購入したりするなど、現金を物に変えておいて、相続が生じた場合にかかる税金が低額になるように節税対策をするということが行われています。

遊休地にアパートを建設した場合には、大家さんは直接店子から賃料を得る場合はともかく、不動産会社などから、「アパート収入は年金の足しになる。」、「サブリース契約をするから満室でなくとも賃料は保証する。」といった提案を受けて、サブリース契約をした場合には注意が必要です。

どのようなことに注意が必要かというと、不動産会社の「満室にならなくとも賃料は保証する。」という提案を信じて建設に至っているのに、実際にアパートを建設をして入居者募集をかけても、ほとんど満室にはならないため、その賃料保証額の減額の提案を受けているという点です。

賃料額の改訂がされて保証額が減額になるということについて説明がなく、そのようなことが契約書に盛り込んであったことを確認しなかったことによるトラブルになります。

中には、サブリース契約を解約して、借金と空室率の高いアパートが残ってしまったという方もいるようです。

このようなトラブルが多いことから、「国土交通省は『将来は家賃が減る可能性がある。』との説明を賃貸住宅管理業者に義務づける制度改正を決めた。」というニュースがありました。

この制度改正が実現すれば一定のトラブル予防にはなると思いますので、早期の実現を期待したいところです。

それでも、不動産を購入するなど大きな買い物をする場合には、事前に契約書の写しをもらってじっくり読み込み、気になる点については専門家に相談して、契約書リスクチェックを行ってから契約に臨むべきだなと思いました。

いつもありがとうございます。

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低所得者向けの空き家の活用

平成28年7月22日、年々増えている空き家を有効活用するために、国土交通省が、低所得者向けに空き家を貸し出し、建物の所有者にはその賃料の一部を補助する方針を固めたというニュースがありました。

以下の図のような仕組みとなるようです。

空き家活用

1.空き家を貸し出すメリット

(1)賃料収入を得ることができる。

今後、法整備がされてこのような活用方法が実施されれば、空き家の所有者は、建物を空き家のままにしておくのではなく、貸し出して賃料収入を得ることができるのでメリットがあります。

実際、空き家のままにしておこうと、使用されていようと、固定資産税・都市計画税は課税されるので何かしらの収入があった方が税金を補填できます。

特に解体費用を捻出できない場合や、一度解体してしまったら再建築することができないという建物においては、メリットが大きいのではないでしょうか。

賃料の一部を自治体が補助してくれるので、その範囲においては家賃滞納のリスクがないのもメリットです。

(2)建物の老朽化を抑止することができる。

建物は空き家のままにしておくと老朽化が進みます。特に木造の場合は風通しが悪いため湿気が溜まりますので急速に老朽化します。

空き家を放置した結果、雨漏りやシロアリといった問題に気がつかずに建物が倒壊したり、動物の住処・虫の発生源となってしまい、近隣の住民に危害を及ぼす可能性すらあります。

そのため、空き家にしておくより誰かに使用してもらっていた方が老朽化しにくく、また、管理の手間も省けます

(3)安い賃料で物件を借りることができる。

賃借人にとって、相場より安い賃料で物件を利用できるのでメリットがあります。

 

人口が都市部に集中し、地方は人口減少傾向にあるので、空き家問題は地方の方が深刻ですが、このような運用がされることで、少しでも空き家問題が解消されれることを願うばかりです。

次回は、「サブリースにおける賃料減額リスクの説明義務」について取り上げたいと思います。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/fudousankeiei/876

いつもありがとうございます。

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競売不動産の名人藤山勇司先生のセミナーで講師をしてきました。

前回は、「借地権の買取を求められたら」というテーマでブログを書きました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/akiyamondai/846

7月2日に東京都千代田区の神田エッサムホールにて行われました、競売不動産の名人藤山勇司先生が開催する「ゼロから学べる初心者のための不動産投資入門セミナー」において、「不動産購入後の管理」と「滞納入居者・問題入居者との接し方」というテーマでセミナーをさせていただきました。

その模様はこちら

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私の方は、不動産を取得して賃貸経営を始めて、入居者による家賃滞納が生じてしまった場合に、どのような立ち振る舞いをすべきかということと、滞納時の注意点(慌ててやってはいけないこと)について説明させていただきました。

家賃滞納があっても保証会社をつけているから、滞納があっても安心と思っている大家さんも多いかと思います。

しかし、その保証会社が倒産してしまったり、あるいは、無理な取り立てや法律に違反するようなことをした場合には、その責任が大家さんに来る可能性もあります。

このセミナーの受講生の皆さんは、何かあった場合に保証会社・管理会社任せにせず、自分で判断して対応できるよう私のセミナーを真剣に聞いてくださいました。

また、藤山先生のセミナーにも参加させていただいたのですが、藤山先生は不動産競売で入札して落札させるテクニック、物件の目利き、入居者対応だけでなく、民事執行法の知識が法律の専門家並みにしっかりしていて、セミナーの内容に私自身とても勉強させられることが多く、とても驚かされました。

これから不動産競売で物件を取得して、「不動産投資を始めてみたい!」という方には、藤山先生のセミナーを受講されることをオススメします。

藤山先生は不動産投資に関する多くの書籍を出しておりますので、興味がある方は一度読んでみてください。

 

次回は、低所得者向けの空き家の活用についてブログを書きます。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/akiyamondai/865

いつもありがとうございます。

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借地権の買取を求められたら

前回は、「離婚の話し合いの最中に配偶者の親族から退去を求められたら?」というテーマでブログを書きました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/akewatashi/835

空き家問題の仕事に取り組んでいると、他人の土地を借りて、その土地の上に自分名義の建物を建てて占有している借地人から、

「借地上の家屋が空き家になって、今後も利用する予定もないので解体を考えています。地主に対して残りの借地の賃貸期間に応じた借地権を買い取ってもらうことはできますか?」

とよく質問を受けます。

そこで、今回は、借地人は地主に対する借地権の買取について取り上げたいと思います。

 

1.借地人は地主に対して借地権の買取を求める権利があるのか?

正確に言うと、借地人は、地主に対して、借地権の買取を求める権利はありません。

似たような権利として建物買取請求権というのがあります。

建物買取請求権についてはこちら

建物買取請求権は、

  • 存続期間が満了した場合に契約の更新がないとき
  • 借地権上の建物等が譲渡された場合において賃貸人が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないとき

に、借地人あるいは建物の譲受人が、賃貸人に対して、所有する建物を時価で買い取るべきことを請求する権利です。

 

2.「存続期間が満了した場合に契約の更新がないとき」とは?

存続期間が満了した場合に契約の更新がないときには、主に次の場合があります

  • 借地人が借地契約の更新を請求したが、地主が更新を拒絶し、正当事由がある場合
  • 借地期間満了後における土地の使用継続について、地主から有効な異議が述べられて更新が生じなかった場合

いずれも、地主が借地人による土地の使用継続を拒んでいる場合です。

一方で、借地人において期間満了で契約を終了させることを希望するなど、地主と借地人の間で合意解約する場合においては、建物買取請求権が発生するかどうかは様々な説がありますが、判例は、原則的には、発生しないとしています(最判昭29.6.11判タ41-31)。

 

3.「借地権上の建物等が譲渡された場合において賃貸人が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないとき」とは?

例えば、不動産会社が借地権付きの建物を借地人から買い取った場合、建物の所有権は不動産会社に移りますが、借地権については地主の許可がなければ譲渡・転貸することができませんので、自動的に不動産会社に借地権が移るわけではありません。

そして、この許可を得ることができなければ建物を取得しても、土地上に建物を占有する権原がないので建物を収去しなければならなくなりますので、そのような場合には、地主に対して、建物買取請求権が発生します。

また、特に承諾することで地主に不利となるおそれがないのにも関わらず、承諾しないような場合には、建物の買取に先立ち、借地人(元の賃借人)から、地主の承諾に代わる許可の裁判(「代諾許可の裁判」)を求める申立をされる場合があります。

 

空き家となるような建物は、建物が建ってから相当期間が経過している場合がほとんどで、建物価値がゼロとなってしまう場合も少なくないことから、空き家になったことを理由に、借地契約を終わらせて地主に建物を買い取ってもらうということは難しいという印象です。

 

いつもありがとうございます。

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離婚の話し合いの最中に配偶者の親族から退去を求められたら

前回は、「離婚の話し合いの最中に夫婦の一方が所有する家に住むことはできるのか?」というテーマでブログを書きました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/akewatashi/831

前回に引き続き、離婚協議に伴い、同居していた建物からの立ち退きに関するトラブルについて取り上げたいと思います。

今回は、配偶者の所有する建物ではなく、配偶者の両親などの親族が所有する建物に夫婦で居住していたところ、夫婦間で離婚協議が行われることになった場合に所有者である配偶者の親族から立ち退きを求められた場合について取り上げます。

〈事例〉

私(夫)は、妻と一緒に妻の父が所有する家に同居していましたが、このたび妻と離婚することになり、その話し合いの最中において、妻の父が私に直ちに家から立ち退くよう求めています。

この場合に、私は妻の父の要求に応じて直ちに立ち退かないといけないのでしょうか?

 

〈結論〉

過去の裁判例において、夫婦間の離婚協議中に使用貸借契約の解除を理由として無条件に即時明け渡しを求めることは、権利の濫用という意味で時期尚早であり、解除の意思表示の効力は夫婦関係の解消によって確定的に生じると判断されています。

 

〈解説〉

1.事例において、夫が妻と一緒に妻の父が所有する家に同居することは、妻の父との関係では使用貸借か?

使用貸借が何かについては、前回の記事で取り上げましたのでそちらをご確認ください。

この事例において、夫が妻と婚姻期間中に妻の父の所有する家に同居することは、夫と妻の父の関係は使用貸借契約に該当します

 

2.夫は、妻の父の所有する家からはいつ立ち退かなければならないか?

配偶者の親族の所有する家において夫婦が同居する場合に、使用期間や使用目的を定めていないことが一般的ですので、上記事例でいう夫(借り主)と妻の父(貸し主)との関係が使用貸借契約だとすると、法律上、妻の父はいつでも夫に使用貸借契約を解除して夫に立ち退きを求めることが可能となり、夫はこれに応じなければならないということになります。

しかし、裁判例においては、夫婦間で離婚訴訟が係属している場合に、配偶者の親族から使用貸借契約の解除をされた場合には、借り主にとって酷であるので、権利濫用の意味で時期尚早であるとして、その解除の効力を離婚訴訟の判決が確定して、夫婦間の婚姻関係が解消したときに解除の効果が確定的に生じるとしています。

この裁判例の趣旨からすると、本件の事例の場合でも同様の事が考えられ、夫は妻の父からの立ち退き要求に直ちに応じなければならないというわけではなく、正式に離婚が成立するまでは立ち退きの義務は生じないと考えられそうです。

 

次回は、「借地権の買取を求められたら」というテーマでブログを書きます。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/akiyamondai/846

 

いつもありがとうございます。

この記事を読んで「自分のケースならどうなるか知りたい」という方は、相談予約フォームからお問い合わせください。

離婚の話し合いの最中に夫婦の一方が所有する家に住むことはできるのか?

前回は、「シェアハウスの活用と契約上の注意点」というテーマでブログを書きました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/fudousankeiei/821

今回は、夫婦のうちの一方が所有する建物に配偶者が同居する場合に、その夫婦が離婚することになり、それに向けた話し合いが進められている場合に、家の所有者でない方の配偶者は出ていかなければならないのかということについて取り上げます。

〈事例〉

私(妻)は、夫が所有する家に同居していましたが、このたび離婚することになり、離婚の話し合いの最中において、夫が私に直ちに家から立ち退くよう求めています。

 

〈結論〉

過去の判例においては、離婚が成立するなど婚姻関係が解消されるまでは、同居して家を利用する権利があるので、それまでは立ち退く義務はないと判断されています。

 

〈解説〉

1.事例において、夫が所有する家に妻が同居することは使用貸借か?

使用貸借とは、貸主から無償で物を借りることをいいます。

物の返還時期が定められていれば、借主はその時期に返還しなければなりません。

返還時期が定められていなくとも使用目的が定められていれば、使用目的に従った使用及び収益が終わったときに返還しなければならず、使用目的も定められていなければ、いつでも貸し主の返還請求に応じなければなりません。

それでは、上記事例のように、夫が所有する家に妻が同居することは使用貸借になるのでしょうか。

この妻が夫の所有する家を利用する点については、特に特別の事情もない限り使用貸借と考えるのではなく、婚姻から生じる権利と考えられています。

夫婦は同居義務があるとともに相互に扶助する義務があるので、妻は夫と同居する家を利用する権利があり、夫が所有する家を使用することができます。

 

2.夫の所有する家からはいつ立ち退かなければならないか?

夫が所有する家を利用する権利が婚姻から生じる権利であるということから、婚姻関係が解消されたときには、その利用する権利が当然に消滅すると考えられており、婚姻関係が解消されたときには夫の所有する家から立ち退かなければなりません。

そのため、離婚に向けた協議中であったり、調停手続き中など、正式に離婚が決まっていない状態ではまだ家を利用する権利は消滅していないので、本事例の場合は直ちに立ち退く必要はなく、正式に離婚が決まったときに立ち退くことになります。

 

次回は、「離婚の話し合いの最中に配偶者の親族から退去を求められたら」のテーマでブログを書きたいと思います。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/akewatashi/835

いつもありがとうございます。

この記事を読んで「自分のケースならどうなるか知りたい」という方は、相談予約フォームからお問い合わせください。

シェアハウスの活用と契約上の注意点について

前回は、「入居者の騒音をやめさせないリスク」というテーマでブログを書きました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/mansyonkanri/812

近年、新しい賃貸の形として、持ち家をシェアハウスとして貸し出している大家さんが増えてきています。そこで、今回はシェアハウスの活用と契約上の注意点について取り上げたいと思います。

1.シェアハウスとは?

一つの建物(一軒家、マンションの一部屋)の中で、各居室に他人同士が住み、リビング、ダイニング、キッチン、トイレ、バス等の設備を共同で利用する賃貸借です。

賃貸に出して有効利用したいと考える広い家を所有する大家さんと、自分の個室はちゃんと用意されていながらも、充実した設備のもと、比較的安い価格で入居したいとする賃借人のニーズが一致した新しい形の賃貸借ということができます。

 

2.シェアハウスの活用で得られる大家さんのメリット

①客付けしやすくなる。

広い家を一軒あるいは一部屋丸ごと貸しだそうとすると、広い家を探している少数の人しかその賃貸物件を見てもらうことができません。

しかし、シェアハウスにして一部屋単位で貸しだそうとすれば、全体の数として多い個人の入居者も、入居先の候補として見てもらうことができるようになります。

また、女性専用などといったコンセプトのあるシェアハウスにして、インテリアなどの共用設備を工夫すれば、容易に付加価値をつけて差別化をすることができます。入居者にとってもメリットになります。

②普通に1世帯に貸し出すより多くの賃料収益が見込める。

ファミリータイプとして貸し出すのではなく、ワンルームの部屋を複数貸し出す形になるので、広さで賃料を決定できるようになることから、各部屋満室になればトータルでは多くの賃料収益が見込めます。

③設備にかける費用が節約できる。

アパートと異なり、各部屋にキッチンやトイレ、バスといった設備が備わっているわけではないので、共用設備にかける費用が1軒分だけで済みます。

 

3.シェアハウスの注意点

シェアハウスは、他人が共同生活をする場なので、中には社会的な常識や、建物内での共通ルールを守らないといったように共同生活になじめないといった方も入居されることもあります。

その結果、他の入居者とトラブルが生じ、問題のない入居者が退去してしまったり、近隣から苦情が来たりということがあります。

そこで、そのような問題のある入居者を退去させやすくするためにも、入居者とは定期借家契約を結んでおくと良いでしょう。最初は試験的に賃貸期間を短くしておいて(例えば、1年とか)、問題の無い入居者であれば再契約の際に期間を長くするといったようにしていくのが良いと思われます。

定期借家契約の特徴についてはこちらを参考にして下さい。

 

次回は、「離婚の話し合いの最中に夫婦の一方が所有する家に住むことはできるのか?」について取り上げたいと思います。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/akewatashi/831

いつもありがとうございます。

この記事を読んで「自分のケースならどうなるか知りたい」という方は、相談予約フォームからお問い合わせください。

入居者の騒音をやめさせないリスクについて

前回は、「Airbnbを利用した空室物件の活用」というテーマでブログを書きました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/fudousankeiei/801

今回は、賃貸物件を利用する入居者が騒音を出すなどして近隣に迷惑をかける場合に、賃貸人は入居者の迷惑行為をやめさせないとどのようなことになるのかについて取り上げたいと思います。

特にアパート、マンションと言った共同住宅の場合に多いのですが、ある部屋に住む入居者が騒がしくしたりすると、その近隣に住む入居者から大家さんに対して、「静かにさせてほしい。」などと苦情がでます。

1.アパートの場合

アパートの場合、特に苦情が来るのは、アパートの他の入居者からです。

大家さんは、入居者全員に対して、適切な状態で賃貸物件を利用させる義務を負っていますから、ある入居者の迷惑行為について、認識しているのにこれを注意せず放っておいたり、あるいは、注意してもやめさせることができないような場合は、他の入居者に対して適切な住環境を提供できていないことになります。

その結果、入居者から、適切な住環境を提供していないことを理由に、

損害賠償請求をされる

家賃の減額を要求される

家賃の支払いを拒まれる

退去されてしまう

といったリスクが生じます。

2.賃貸マンションの場合

(1)他の部屋の区分所有者あるいは占有者に対して

マンション管理組合の管理規約あるいは使用細則などで、

①「占有者は、対象物件の使用方法につき、区分所有者がこの規約に基づいて負う義務と同一の義務を負う。」

②「区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項を第三者に遵守させなければならない。」

と定めてあることが一般的です。

賃貸に出しているマンションの入居者(占有者)が、騒音を出すなどして近隣に迷惑をかけるような行為があれば、入居者は①のルールに違反していることになります。

そして、迷惑行為をしている入居者に対して、迷惑行為をやめさせて管理規約や使用細則を守らせない場合には、区分所有者(賃貸人)は②のルールに違反していることになります。

その結果、他の部屋の入居者が退去してしまった、近隣の入居者が睡眠障害になってしまったといった損害が出てしまうと、他の部屋の区分所有者あるいは入居者(占有者)から、

損害賠償請求をされる

というリスクを負います。

 

(2)マンション管理組合に対して

入居者の迷惑行為を放置したままにしていたことで、マンション全体に関する何らかの損害が生じた場合には、マンション管理組合からは、

「区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項を第三者に遵守させなければならない。」

というルールに違反したことに基づき、

損害賠償請求をされる

というリスクを負います。

 

なお、入居者(占有者)に対しては、管理組合集会で決議をとった上で、

迷惑行為の停止、結果の除去、迷惑行為を予防するための必要措置を求める訴え

あるいは

賃貸借契約の解除、専有部分の引き渡しを求める訴え

を起こされる可能性があります。

※入居者(占有者)に対する管理組合の対応についてはこちらを参考にして下さい。

 

次回は、シェアハウスの活用と契約上の注意点について取り上げたいと思います。

いつもありがとうございます。

この記事を読んで「自分のケースならどうなるか知りたい」という方は、相談予約フォームからお問い合わせください。