平成30年2月10日 競売不動産の名人藤山勇司先生のセミナーで講師をしてきました。

平成30年2月10日に東京都千代田区の神田駅前OSセミナールームにて行われました、競売不動産の名人藤山勇司先生が開催する「ゼロから学べる初心者のための不動産投資入門セミナー」において、「明け渡し相談事例から見る 賃貸借契約時の注意点について」というテーマでセミナーをさせていただきました。

その模様はこちら

今回は,当事務所に相談のあった事例をもとに,法人との賃貸借契約を交わすことになった場合の注意点,契約途中の更新契約時における注意点,連帯保証人の資力調査の場面における注意点について,どのようなことに気をつけておくべきかを解説させていただきました。

私の方から具体的な問題を出して,受講生どおしでディスカッションしてもらうことにしました。その後,何名かの方に気がついた問題点や注意点を回答していただきました。

受講生どおしの検討は様々な意見が飛び交っていて,新しい発見があったことと思います。

このセミナーの受講生の皆さんは、何かあった場合に保証会社・管理会社任せにせず、自分で判断して対応できるよう私のセミナーを真剣に聞いてくださいました。

また、藤山先生のセミナーにも参加させていただいたのですが、藤山先生は不動産競売で入札して落札させるテクニック、物件の目利き、入居者対応だけでなく、民事執行法の知識が法律の専門家並みにしっかりしていて、セミナーの内容に私自身とても勉強させられることが多く、とても驚かされました。

これから不動産競売で物件を取得して、「不動産投資を始めてみたい!」という方には、藤山先生のセミナーを受講されることをオススメします。

藤山先生は不動産投資に関する多くの書籍を出しておりますので、興味がある方は一度読んでみてください。

いつもありがとうございます。

東京司法書士会中野支部で建物収去土地明渡請求の研修講師をしてきました。

平成29年11月9日に、東京司法書士会中野支部主催の研修において、建物収去土地明渡請求のセミナー講師をして参りました。

研修の模様の写真です。多くの方にご参加いただきました。

1.研修のメインテーマは,借地上に建っている老朽化した空き家の解体について

近年,所有者不明の空き家が増えており,行政の方で「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づく代執行により空き家を解体したなどというニュースをよく耳にします。

これは空き家のまま放置することで,建物が老朽化して倒壊のおそれがあったり,衛生上有害となるおそれを避けるための措置です。

このような空き家問題が増えているのは,日本の人口は減少しているにも関わらず,築年数が相当期間経過した建物を解体することなく,新築の建物を建てるため,建物の需要と供給のバランスが保てていないことが原因と言われています。

若い人は成人すると実家から出て,独立して新しい家に移り住むことが多いですから,実家は空き家になっていきます。

今回の研修では,借地上に建っている建物に誰も住んでおらず,老朽化した空き家になっているので,その建物を収去して土地を返してほしいという事例を基に,どのような手続を踏んで解決していくかをお話しさせていただきました。

2.まずは建物の所有者を確認しましょう

借地契約となると,長期間の契約期間であることが多いので,契約自体も相当古く,その間に賃借人,連帯保証人の相続が生じて代替わりが起きていることがあります。

しかし,賃借人の相続が生じたとしても,新たに契約を取り交わすこともなく,従前の契約のままにしていることが多いです。

そのため,現在の建物の建物の所有者は誰なのか,実際に住んでいるのは誰なのかが分からない場面が出てきます。

そうしている間に,いつの間にか建物には誰も住まない空き家になっていて,管理もされていないので,動物や虫の住処となってしまい,近隣の方から苦情を受けることで初めて気がつくということがあります。

まずは,空き家となっている建物の登記事項証明書を取って所有者を確認しましょう。

次に登記事項証明書の所有者の相続関係を調査して,相続人に連絡を取って話し合いをしてみましょう。

3.話し合いで解決しなかったり,相続人が分からない場合は

話し合いで解決しなかったり,建物の所有者を調査した結果,相続人の居場所が分からない場合などは,建物収去土地明渡請求の手続を検討することになります。

この手続は,訴訟手続をして,建物収去土地明け渡しの判決(あるいは和解)をもらい,その判決(あるいは和解)に基づいて強制執行の申し立てを行い,建物を収去して土地の明け渡しを実現する手続です。

この手続も時間がかかりますので,賃借人側において動いてくれないような場合は,倒壊により危険を避けるためにも,早期に手続をすることを検討していただく方が良いかと思いました。

今回の研修が受講者の方の実務において役立てていただければ幸いです。

そして、このような研修の機会を与えていただいた東京司法書士会中野支部の皆様には感謝しております。

いつもありがとうございます。

競売不動産の名人藤山勇司先生のセミナーで講師をしてきました。

平成29年7月8日に東京都千代田区の神田エッサムホールにて行われました、競売不動産の名人藤山勇司先生が開催する「ゼロから学べる初心者のための不動産投資入門セミナー」において、「明け渡し相談事例から見る 賃貸借契約時の注意点について」というテーマでセミナーをさせていただきました。

その模様はこちら

今回は,当事務所に相談のあった事例をもとに,入居希望者が現れ,賃貸借契約を交わすことになった場合や,契約途中の更新契約時において,どのような点に気をつけておくべきかを解説させていただきました。

今回からは,私の方から具体的な問題を出して,受講生どおしでディスカッションしてもらうことにしました。その後,何名かの方に気がついた問題点や注意点を回答していただきました。

受講生どおしの検討は様々な意見が飛び交っていて,新しい発見があったことと思います。

このセミナーの受講生の皆さんは、何かあった場合に保証会社・管理会社任せにせず、自分で判断して対応できるよう私のセミナーを真剣に聞いてくださいました。

また、藤山先生のセミナーにも参加させていただいたのですが、藤山先生は不動産競売で入札して落札させるテクニック、物件の目利き、入居者対応だけでなく、民事執行法の知識が法律の専門家並みにしっかりしていて、セミナーの内容に私自身とても勉強させられることが多く、とても驚かされました。

これから不動産競売で物件を取得して、「不動産投資を始めてみたい!」という方には、藤山先生のセミナーを受講されることをオススメします。

藤山先生は不動産投資に関する多くの書籍を出しておりますので、興味がある方は一度読んでみてください。

いつもありがとうございます。

法人成りによる相続対策と事業承継について

前回は、法人成りして法人税の課税方式に代えて節税を考えましょうというテーマでブログを書きました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/fudousankeiei/995

今回は前回の続きで、相続対策と事業承継の点について取り上げたいと思います。

1.所得の分散による相続対策

相続税は、所有者の相続が始まった時点での遺産が多ければ多いほど多額になります。

相続税対策を考えるなら、生前に相続時に遺産を多く残さないようにすることが必要です。

例えば、不動産事業を個人事業から法人成りして、自らを法人の代表者として、家族をその法人の役員や従業員として、役員報酬あるいは給与等の形で不動産事業の所得を分配します。

その結果、元々、不動産の所有者だった個人に相続が生じた場合には、相続時における遺産は少なくなっていることから、相続税もそれにあわせて少なくなります。

2.法人成りすることで経費化しやすくなる。

家族を法人の役員や従業員にしたとして、その者らに対して支払う役員報酬や給与は、経費として認められている点も、法人税の節税の観点から有効です(額が多すぎる場合は認められない場合もあります。)。

給与を受け取る者にとっても、給与所得者控除が認められている点(給与等の収入金額から一定額を控除した部分について課税がされる。)で、メリットがあります。

さらに、個人事業では認められない退職金についても、法人成りして退職金として支払うなら経費として認められます(受け取る者にとっても、一定額までは退職所得控除が認められるため、所得税を抑えることができるというメリットがあります。)。

3.基礎控除額の減額

税制改正により、2015年1月から遺産にかかる基礎控除額が引き下げられました。

従前は、

基礎控除額「5,000万円」+「1,000万円」×法定相続人の数

という計算式によって基礎控除額が求められたのに対して、

現在は、

基礎控除額「3,000万円」+「600万円」×法定相続人の数

という計算式で基礎控除額が算出されるようになりました。

例えば、ご主人が亡くなり、法定相続人が奥様、子供二人のケースでいえば、

従前は、5,000万円+(1,000万円×3)=8,000万円まで基礎控除額が認められたのに対して、

現在は、3,000万円+(600万円×3)=4,800万円までが基礎控除として認められる金額となります。

このように基礎控除額を超え、相続税が課税される範囲が広がったことからも、生前中に相続時に遺産を多く残さないようにすることが大切です。

4.遺産分割協議の長期化回避と事業承継の容易性

不動産を個人名義で所有したまま、所有者がお亡くなりになり相続が開始すると、相続人間で「遺産をどのように分割するか。」という遺産分割協議をしなければなりません。

預金などと違い、不動産は簡単に分けることができないので遺産分割協議がまとまらず、家裁に遺産分割調停を申し立てるケースも少なくありません。

しかし、相続税の申告や納付は、相続があったことを知った日の翌日から10か月以内に行う必要があります。

遺産分割協議がまとまっていないことを理由に相続税を納めないなら、延滞税を支払わなければならなくなります。

遺産分割協議がまとまっていないまま申告する場合には、「配偶者の税額の軽減」「小規模宅地等の特例」の適用を受けることができません(遺産分割がまとまった段階で、更正の請求を行うことで適用される場合があります。)。

このように不動産を個人で所有したままにしておいたことが原因で、相続人間でもめてしまったり、支払わなくてよい延滞税を支払う必要が生じてしまったり、受けることができた特例が受けられなくなったりするなど誰も得をしないケースが生じる場合があります。

この点、例えば、不動産を株式会社名義にしておけば、元々の所有者に相続が生じても、不動産の所有名義が変わるわけではないので、相続人のうちの誰が新たな不動産の所有者となるかとの点では問題が生じないことになります。

遺産についても、元々の所有者が持っていた株式会社の株式となり、不動産に比べて分割しやすくなるので、株式会社の事業承継は容易なものとなります。

 

いつもありがとうございます。

不動産事業を法人成りして節税をしましょう!(所得税と法人税)

近年、不動産事業の法人化が進んできていると感じます。

不動産事業の法人化とは、

新たに取得する不動産を法人名義とする。

あるいは

個人所有不動産を法人所有へ切り替える。

ことをいいます。

今回は、不動産事業の法人化の特徴について取り上げさせていただきます。

 

1.なぜ不動産事業の法人化をするのか?

不動産事業の法人化の目的は、節税と事業承継です。

具体的には、

① 収入について、所得税で課税されていたものを法人税で課税される仕組みを作り、負担を少なくする。

② 個人の所有者に相続が生じた場合に、遺産である不動産を誰が取得するかという点でもめて、遺産分割協議に時間を要することになることを避ける。

③ 資産が不動産から、株式等の形に変わる方が事業承継しやすくなる。

このような点でメリットがあります。

今回は、①の所得税と法人税の点について説明します。

2.所得税について

個人名で不動産を所有し、個人名で不動産事業をしている場合に、不動産所得(家賃収入、不動産売買の損益)を得ると、所得税が課税されます。

さらに分けると、不動産所得が家賃収入の場合は、給料などの本業から得た収入と合算して申告することになります(これを総合課税といいます。仕組みは、(収入ー費用)×税率(累進課税)となります。)。

不動産所得が不動産売買の損益の場合は、本業から得た収入とは分離して申告することになります(これを分離課税といいます。仕組みは、売却益×税率となります。転売差益を得る目的で、短期間しか所有していない場合は税率が高くなります。約5年くらい所有してから売却する方が税率が低くなります。)。

このように個人は、所得の種類(家賃収入か、不動産売買の損益か)によって課税方式が異なります。

3.法人税について

一方、法人名で不動産を所有し、法人名で不動産事業(賃貸経営)をしている場合に、不動産所得(家賃収入)を得ると、法人税等(法人税、法人住民税、法人事業税)が課税されます。

法人税は総合課税のため、所得の種類の区別無く、決算期ごとに損益を合算し、合計額に一定の税率を乗じて課税額が決まります。

不動産売買の損益についても、個人と異なり分離課税方式が採られないので、短期売買目的だったかどうか(一定期間(約5年間)所有していたかどうか)によって税率が変わるということがなく、損益を通算できるメリットがあります。

 

4.法人成りの目安

所得税は収入が多ければ多いほど税率が高くなるため、一定のライン(不動産事業のみで年収1000万円程度を目処)を超えると、同じ所得額でも所得税より法人税で課税された方が課税額が低くなる場合があります。

家賃収入を含め収入が多くなるまでは、個人所有で個人事業主として不動産事業をしていた方が良いですが、規模が大きくなったら、法人成りして、個人所有不動産を法人名義にして、不動産事業を法人化した方が良いでしょう。

以上は、一般的な場合の説明ですので、個々のケースによっては、以上とは異なる取り扱いになる場合があります。詳しくは税理士等の専門家にご確認ください。

 

いつもありがとうございます。

建物明け渡しの実務に関するコンテンツ販売を始めました!

士業の先生、あるいは、関係する専門家の先生の実務サポートのために、コンテンツを提供している株式会社レガシィ様において、当事務所の司法書士片桐が解説する、建物明け渡しの実務 賃貸トラブル専門の司法書士が実践する訴訟も見据えた解決策」というタイトルのコンテンツを販売することになりました!

商品の詳細はこちら

家賃滞納トラブルで悩んでいる方から、相談を受けた際に、

① どのようなことを確認すべきか?

② 相談後、どのような手続をするか?その手続をする際に気をつけなければならないことは何か?

③ 話し合いで解決する際のポイント

④ 訴状作成とその注意点

について解説しております。

内容的には、初めて建物明け渡し請求手続、滞納家賃請求手続を行う士業の先生、専門家の先生向けに解説しております。

興味のある方は、ぜひご視聴いただければ幸いです。

 

いつもありがとうございます。

競売不動産の名人藤山勇司先生のセミナーで解決事例を発表してきました。

平成29年2月11日に東京都千代田区の神田エッサムホールにて行われました、競売不動産の名人藤山勇司先生が開催する『藤山勇司の「やさしい不動産投資」実践スクール』の授業の一枠において、「不動産購入後の管理について」というテーマでセミナーをさせていただきました。

その模様はこちら

今回は、解決事例をもとに、注意や催促をしても全然応答がない問題入居者に対してどのように接していくべきかと、解決手順について講義させていただきました。

賃貸人自身、不動産管理会社、保証会社などが口頭や書面で注意や催告をしても、賃借人から全く応答が無い場合はそれを続けていても平行線で終わり問題解決しない場合が多いです。

特に賃貸人自身が直接行うと感情が入ってしまい、話し合いで解決できる事案なのにかえって解決困難にさせてしまっている場合も多いです。

そのような場合に、問題解決に向けてどうやって賃借人からアクションを起こしてもらうかについて解説し、このセミナーに参加された受講生の皆さんは、その対応手順について真剣に聞いてくださいました。

また、私のセミナーの前に藤山先生が講師を務めるセミナーにも参加させていただいたのですが、藤山先生は不動産競売で入札して落札させるテクニック、物件の目利き、入居者対応だけでなく、民事執行法の知識が法律の専門家並みにしっかり把握されていて、セミナーの内容に私自身とても勉強させられることが多く、とても驚かされました。

これから不動産競売で物件を取得して、「不動産投資を始めてみたい!」という方には、藤山先生のセミナーを受講されることをオススメします。

藤山先生は不動産投資に関する多くの書籍を出しておりますので、興味がある方は一度読んでみてください。

いつもありがとうございます。

サブリースにおける賃料減額リスクの説明義務について

前回は、低所得者向けの空き家の活用というテーマでブログを書きました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/akiyamondai/865

以前、「相続対策としてのアパート建設は本当に有効?」というテーマで記事を書いた際にも触れましたが、近年、相続対策として預貯金等の現金をそのまま残したまま相続が発生してしまうと高額の税金がかかってしまうので、遊休地にアパートを建設したり、賃貸用高層マンションをを購入したりするなど、現金を物に変えておいて、相続が生じた場合にかかる税金が低額になるように節税対策をするということが行われています。

遊休地にアパートを建設した場合には、大家さんは直接店子から賃料を得る場合はともかく、不動産会社などから、「アパート収入は年金の足しになる。」、「サブリース契約をするから満室でなくとも賃料は保証する。」といった提案を受けて、サブリース契約をした場合には注意が必要です。

どのようなことに注意が必要かというと、不動産会社の「満室にならなくとも賃料は保証する。」という提案を信じて建設に至っているのに、実際にアパートを建設をして入居者募集をかけても、ほとんど満室にはならないため、その賃料保証額の減額の提案を受けているという点です。

賃料額の改訂がされて保証額が減額になるということについて説明がなく、そのようなことが契約書に盛り込んであったことを確認しなかったことによるトラブルになります。

中には、サブリース契約を解約して、借金と空室率の高いアパートが残ってしまったという方もいるようです。

このようなトラブルが多いことから、「国土交通省は『将来は家賃が減る可能性がある。』との説明を賃貸住宅管理業者に義務づける制度改正を決めた。」というニュースがありました。

この制度改正が実現すれば一定のトラブル予防にはなると思いますので、早期の実現を期待したいところです。

それでも、不動産を購入するなど大きな買い物をする場合には、事前に契約書の写しをもらってじっくり読み込み、気になる点については専門家に相談して、契約書リスクチェックを行ってから契約に臨むべきだなと思いました。

いつもありがとうございます。

低所得者向けの空き家の活用

平成28年7月22日、年々増えている空き家を有効活用するために、国土交通省が、低所得者向けに空き家を貸し出し、建物の所有者にはその賃料の一部を補助する方針を固めたというニュースがありました。

以下の図のような仕組みとなるようです。

空き家活用

1.空き家を貸し出すメリット

(1)賃料収入を得ることができる。

今後、法整備がされてこのような活用方法が実施されれば、空き家の所有者は、建物を空き家のままにしておくのではなく、貸し出して賃料収入を得ることができるのでメリットがあります。

実際、空き家のままにしておこうと、使用されていようと、固定資産税・都市計画税は課税されるので何かしらの収入があった方が税金を補填できます。

特に解体費用を捻出できない場合や、一度解体してしまったら再建築することができないという建物においては、メリットが大きいのではないでしょうか。

賃料の一部を自治体が補助してくれるので、その範囲においては家賃滞納のリスクがないのもメリットです。

(2)建物の老朽化を抑止することができる。

建物は空き家のままにしておくと老朽化が進みます。特に木造の場合は風通しが悪いため湿気が溜まりますので急速に老朽化します。

空き家を放置した結果、雨漏りやシロアリといった問題に気がつかずに建物が倒壊したり、動物の住処・虫の発生源となってしまい、近隣の住民に危害を及ぼす可能性すらあります。

そのため、空き家にしておくより誰かに使用してもらっていた方が老朽化しにくく、また、管理の手間も省けます

(3)安い賃料で物件を借りることができる。

賃借人にとって、相場より安い賃料で物件を利用できるのでメリットがあります。

 

人口が都市部に集中し、地方は人口減少傾向にあるので、空き家問題は地方の方が深刻ですが、このような運用がされることで、少しでも空き家問題が解消されれることを願うばかりです。

次回は、「サブリースにおける賃料減額リスクの説明義務」について取り上げたいと思います。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/fudousankeiei/876

いつもありがとうございます。

競売不動産の名人藤山勇司先生のセミナーで講師をしてきました。

前回は、「借地権の買取を求められたら」というテーマでブログを書きました。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/akiyamondai/846

7月2日に東京都千代田区の神田エッサムホールにて行われました、競売不動産の名人藤山勇司先生が開催する「ゼロから学べる初心者のための不動産投資入門セミナー」において、「不動産購入後の管理」と「滞納入居者・問題入居者との接し方」というテーマでセミナーをさせていただきました。

その模様はこちら

160702藤山先生セミナー2160702藤山先生セミナー1

私の方は、不動産を取得して賃貸経営を始めて、入居者による家賃滞納が生じてしまった場合に、どのような立ち振る舞いをすべきかということと、滞納時の注意点(慌ててやってはいけないこと)について説明させていただきました。

家賃滞納があっても保証会社をつけているから、滞納があっても安心と思っている大家さんも多いかと思います。

しかし、その保証会社が倒産してしまったり、あるいは、無理な取り立てや法律に違反するようなことをした場合には、その責任が大家さんに来る可能性もあります。

このセミナーの受講生の皆さんは、何かあった場合に保証会社・管理会社任せにせず、自分で判断して対応できるよう私のセミナーを真剣に聞いてくださいました。

また、藤山先生のセミナーにも参加させていただいたのですが、藤山先生は不動産競売で入札して落札させるテクニック、物件の目利き、入居者対応だけでなく、民事執行法の知識が法律の専門家並みにしっかりしていて、セミナーの内容に私自身とても勉強させられることが多く、とても驚かされました。

これから不動産競売で物件を取得して、「不動産投資を始めてみたい!」という方には、藤山先生のセミナーを受講されることをオススメします。

藤山先生は不動産投資に関する多くの書籍を出しておりますので、興味がある方は一度読んでみてください。

 

次回は、低所得者向けの空き家の活用についてブログを書きます。

その記事はこちら→http://k-legal-office.com/blog/akiyamondai/865

いつもありがとうございます。