賃貸トラブル解決事例

賃貸トラブル解決事例

事例1:相談から30日で協議により明け渡しを実現し、滞納賃貸を全額回収

埼玉県さいたま市 木造2階建てアパート一室 賃貸一人

事例1:相談から30日で協議により明け渡しを実現し、滞納賃貸を全額回収

埼玉県さいたま市 木造2階建てアパート一室 賃貸一人埼玉県さいたま市 木造2階建てアパート一室 賃貸一人

概要

入居者は入居してから3年間は滞りなく賃料を払っていた。

その後、徐々に滞納が発生するようになり、初めは2,3日程度の遅れであったが、
その遅れは1か月、2か月と長引くようになっていった。

3か月分滞納した時点で当事務所に相談があった。

大家さんは60代で人柄も良く優しい性格であったため、入居者には強く催促はできなかった。

当事務所で大家さんに代わって、入居者との交渉を開始。
入居者は当事務所からの内容証明郵便を受け取った直後、「すぐに退去しますので、家賃はそれまで待って下さい。」と申出があったので話し合いの末、合意書を取り交わし、30日で明け渡しを実現した。

滞納していた家賃は、分割払いで、退去後半年間で全額回収した。

ポイント

滞納者は、成り行きでも滞納が1か月実現すると、次は2か月、3か月とどんどんエスカレートしていきます。
「このくらいなら、まだ何とかなるだろう。」と安易に考えず、より早いアクションが必要です。

入居者や保証人の経済状態により、話し合いによる早期の明け渡しや滞納家賃の回収の難易度が大きく変わってくるので、何よりも早期の交渉開始や、各種対策の実施が重要なポイントになってきます。

事例2:45日で明け渡し実現

埼玉県さいたま市 賃貸 木造2階建てアパート一室

事例2:45日で明け渡し実現

埼玉県さいたま市 賃貸 木造2階建てアパート一室埼玉県さいたま市 賃貸 木造2階建てアパート一室

概要

大家さんはオーナーチェンジにより住所から遠方のアパートを取得。入居者に対して今後の家賃の振込口座を連絡した。

ところが、入居者から一切家賃を支払われることがなかったため、前オーナーに確認してみると、前オーナーの時点で既に滞納があり、現オーナーは前オーナーや仲介の不動産会社からそのような話を教えてもらっていなかった。

大家さんは、何度も督促の手紙を送っていたが入居者から連絡はなく、滞納されたまま6か月を経過した。

その後、賃貸物件を見に行ってみると、電気・ガスは止まっていて、郵便受けには郵便物が溜まっており、多少のゴミのような荷物を残して出て行った様子であった。
ただし、部屋の鍵はかかったままで、鍵の返還を受けることもなかったことから、このままにしておくこともできず、当事務所に相談に訪れた。

相談後、当事務所において、入居者の現在の所在を調査したところ、転居先が判明したので直ちに交渉を開始した。 そうしたところ、入居者本人だけでは素早い解決が難しい状況だったため、当事務所から同居している家族にも連絡して、入居者と入居者の家族から部屋の鍵を返してもらい、部屋の中にあった多少のゴミと郵便物を引き取らせて明け渡しを実現させた。

ポイント

何度も連絡しても応答がないような場合は、既に夜逃げして手紙が相手に届いていないという場合があります。
そのような場合は、空室となった部屋の有効活用のため、すぐにでも入居者の所在調査を行い、交渉に着手するのがポイントです。

一般的に、6か月も滞納している場合には法的手続を進める方が多いですが、本件は、入居者と連絡がついたので、費用対効果を踏まえて、話し合いによる早期の明け渡しを実現させました。

事例3:近隣に迷惑をかける入居者から明け渡しを実現

埼玉県深谷市 賃貸 木造2階建てアパート一室

事例3:近隣に迷惑をかける入居者から明け渡しを実現

埼玉県深谷市 賃貸 木造2階建てアパート一室埼玉県深谷市 賃貸 木造2階建てアパート一室

概要

入居者は、自分の部屋の天井をたたいて、普通の生活音しか出していない上の階の人に「うるさい。静かにしろ。」と苦情を言ったり、共用部分に煙草の吸い殻を投げ捨てたり、夜中に大声で騒いだりするなどといった近隣に迷惑をかける行為をしていた。
入居者の部屋の上の階の人は、精神的に疲れてしまって別のアパートへ引っ越してしまった。

大家さんが何度注意しても、「生活音がうるさいので注意しただけだ。」、「自分はそんなことやっていない。」などと答えるだけで一向に直そうとしない。

そのような状況の中、当事務所に相談があった。

大家さんは前オーナーから賃貸物件を相続し、賃貸人の地位を引き継いでいた。入居者は前オーナーの時はおとなしかったが、今の大家さんに変わったとたん態度が変わったとのことだった。

当事務所が代わって、入居者との交渉を開始。
入居者は当事務所からの内容証明郵便を受け取った後、「別の物件に引っ越すので、しばらく時間がほしい。」と提案をしてきたので、退去について猶予期間を与えた上で明け渡す内容の合意書を取り交わし、明け渡しを実現させた。

明け渡しを受けたときには、部屋を叩いていたため天井や壁には穴が空き、玄関の鍵を紛失して常に出入りができる状況だったなど、ひどい利用状態だったことが判明した。

早期に相談をしていたなら、被害をもっと抑えられた可能性は高かった

ポイント

近隣に迷惑をかける入居者がアパートの一室に入居していると、近隣の部屋に入居している方からも苦情が来ますし、空室になった部屋への客付けも難しくなってしまいますので対応が大変です。

そして、そのような苦情がでていることを伝えて何度注意しても直そうとしない入居者は、近隣に迷惑をかけているという自覚がないので、今後も直すことは難しいと思われます。

そういった入居者とは、自分で話し合いをしようとすると、感情的になりやすく話がまとまりにくいので、間に人を入れて、任意の明け渡しに向けた話し合いを進めるのがポイントです。

事例4:訴訟手続により3か月で明け渡しを実現

東京都葛飾区 賃借 区分マンション

事例4:訴訟手続により3か月で明け渡しを実現

東京都葛飾区 賃借 区分マンション東京都葛飾区 賃借 区分マンション

概要

入居者は入居開始から1年間は滞りなく家賃を払っていた。
その後、理由は分からないが一切支払われなくなった。

大家さんが入居者に何度電話してもつながらないし、連絡をするよう置き手紙をしても、折り返しの連絡はなく、夕方に入居者の家の前を通った際には、部屋の明かりがついている事を確認できたので入居している様子はあった。
そこで、大家さんは連帯保証人(入居者の妻の親)に連絡して、入居者の代わりに家賃を支払うよう求めたが、「入居者とはもう他人だから。本人に請求して。」といって支払を拒まれた

その後も大家さんは何度も催促したが家賃は支払われず、このままでは埒があかないと、12か月分滞納した時点で当事務所に相談があった。

当事務所で大家さんに代わって、入居者と連帯保証人との交渉を開始。
しかし、いずれの者とも話し合いによる解決には至らなかったので、訴訟を提起
訴訟において、出頭した入居者と連帯保証人との間で、明け渡しと滞納家賃の分割払いの和解を成立させた。

ご相談から3か月で明け渡しを実現し、その後、滞納家賃を連帯保証人から全額回収した

ポイント

滞納が始まって連絡がつかなくなった場合は、話し合いによる解決の可能性は低くなります。

連帯保証人に連絡をして支払をしてもらうことも大事ですが、入居者本人と連絡がつかなくなり、入居者本人からの支払がないということ自体が問題なので、その点を解決する方向で進めないと、今後も同じように滞納が生じる危険性が高いです。

本件は、大家さんが、今までと同じ方法での催告を繰り返しても効果が薄いということに気がついたことが重要で、その結果、訴訟手続をしようと思い立った点がポイントです。

訴訟手続を進めるなると、入居者や連帯保証人には、裁判所から訴状や口頭弁論期日呼出状が送られますので、これまでの催告以上のプレッシャーを与えることになりますので、入居者や連帯保証人がアクションを起こしてくれやすくなります。

本件は、訴訟を起こした結果、重い腰を上げて訴訟に参加した入居者と連帯保証人との間で、建物の明け渡し、滞納家賃を入居者と連帯保証人で一括返済する内容の和解を成立させました。

事例5:老朽化した建物の入居者から明け渡しを実現

埼玉県越谷市 賃貸 木造2階建て 1軒家

事例5:老朽化した建物の入居者から明け渡しを実現

埼玉県越谷市 賃貸 木造2階建て 1軒家埼玉県越谷市 賃貸 木造2階建て 1軒家

概要

大家さんは、建物に取り付けている看板が風災により外れてしまうなど、近隣に危険を及ぼすおそれがある老朽化した建物を解体したいと考えていた。 そこで、大家さんは入居者に対して何度も、「建物を解体したいから次の満期で契約を終了させてほしい。」「今と同じような条件の引っ越し先を探しておく。」と明け渡しをお願いしていた。

しかし、満期が終了しても入居者は退去する様子はなく、提案した引っ越し先についても不満を言い、「引っ越し先は自分で探す。」などと回答するものの、一向に引っ越しをする様子はなく、さらに2年間そのままの状況だった。

そのような状況の中、当事務所に相談があった。

入居者に対して、賃貸借契約の更新拒絶をしていた大家さんは、粘り強く交渉を試みていたが、最近は連絡がつかない状況となっていて、いよいよこのままだと倒壊してしまうのではないかと心配するようになっていた。

当事務所で大家さんに代わって、入居者との交渉を開始。 しかし、入居者からは何の応答もなかったため、すぐに訴訟を提起し、明け渡しの判決を受けて、その後入居者から明け渡しを受けた

ポイント

建物の老朽化に伴い解体の必要が生じているのにそのままにしていた結果、建物付近を歩いていた通行人や近隣住民に危険を生じさせた場合の大家さんの責任になることがあります

建物の老朽化が進んだ場合に早期の解体、建て替えを考えている場合に、任意に退去してくれない入居者に対しては、大家さんにおいて建物を利用する正当な事情の調査が必要になります。
そして、その調査には専門的知識が必要になり、通常より明け渡しの実現に時間がかかりますので、早期の明け渡しを実現するためにも、専門家に相談することが明け渡しの実現のためのポイントです。

事例6:強制執行により明け渡しを実現

東京都大田区 賃貸 鉄骨3階建てアパート一室

事例6:強制執行により明け渡しを実現

東京都大田区 賃貸 鉄骨3階建てアパート一室東京都大田区 賃貸 鉄骨3階建てアパート一室

概要

大家さんはオーナーチェンジによりアパートを取得。
入居者には賃貸人が変わったので、今後の家賃の振込口座を連絡したところ、2年くらいは滞納することなく家賃が支払われ続けていた。

ところが、その後、入居者から一切家賃が支払われることがなくなったため大家さんは心配になり、何度か電話、手紙などで督促してみたが応答はなかった。

そこで、大家さんは直接入居者の自宅に訪問し呼び鈴を鳴らしてみたところ、入居者が玄関ドアを半分開けた時点で、大家さんと目が合った瞬間にすぐにドアを閉めて、その後は居留守を使われてしまう始末であった。

その後も、夜は部屋の明かりがついて入居者が住んでいる様子はあるものの、滞納状態が続き、1年半滞納した時点で解決を求めて当事務所に相談があった。

当事務所で大家さんに代わって、入居者との交渉を開始。
しかし、入居者との話し合いでの解決は困難であったため、訴訟を提起し判決を取得した。
当事務所は判決取得後も、入居者に対して話し合いでの解決を提案していったが、入居者からは応答がなかったため、強制執行手続の申立を進めることとした。

強制執行手続の途中において、入居者は荷物を全て置いたまま行方をくらませてしまったため、強制執行により明け渡しを実現し、部屋の中にあった入居者の荷物は売却処分された

ポイント

最初から何度も連絡しても応答がなく、郵便を送っても戻ってくるような場合は、最後まで応答がない場合が多いです。
このような場合は、損失を最小限に食い止めるため、早期の明け渡しを目指して、一日でも早く法的手続に着手するのがポイントです。


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