前回は、仮処分命令の申立の際に納める供託金の払い戻しについてブログを書きました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/karisyobun/629

建物の老朽化に伴い建物の解体を考えているため、入居者の立ち退きを考えているというオーナー様から相談があり、建物明け渡し訴訟を提起していました。

その賃貸借契約は、定めていた賃貸借期間が満了し、その後入居者の方が、更新契約に応じていただけなかったことから同じ内容で賃貸借契約が法定更新され、期間の定めのない賃貸借となっていました。

入居者の方は家賃滞納はなかったため、一般の賃貸借の解除をすることができなかったため、賃貸人がその建物を利用したいとする正当事由（老朽化に伴い建物の解体の必要性）があることを根拠に、事前に解約の申し入れをして６か月以上経過した上で訴訟を提起しました。

解約の申し入れについてはこちら→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/152

この事案は、賃貸人がその建物を利用したいとする事情（正当事由）と賃借人がその建物を利用したいとする事情（正当事由）の比較と、立ち退き料、信頼関係の破壊の有無などがポイントとなった事案でした。

私は賃貸人の代理人として出頭して、賃貸人の正当事由（建物老朽化に伴い解体を考えていること、現状のままだと風災などにより看板、網戸などが外れ、近隣あるいは通行人に危害を加えるおそれがあること）があることを主張しました。

このような事案は、一般的には賃貸人側が不利になることが多く、さらに今回の賃借人は居住用だけではなく事業としても建物を利用していたということもあり、判断がどうなるかと思っていましたが、過去に風災でニュースになったこともあるエリアだったりしたことも影響したのか、正当事由があり、有効に賃貸借契約が終了していることが認められ、勝訴判決を得ることができました。また無事に判決も確定しました。

問題はこの後に入居者の方がスムーズに退去してくれるかどうかが問題なのですが・・・

やはり、事業目的で建物の賃貸借契約をするなら、その建物の築年数によっては定期借家契約をしておいた方が無難だと感じました。

次回は、東京司法書士会中野支部で建物明け渡し請求の研修講師をしてきたことについてのレポートについて書きたいと思います。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/seminar/646

いつもありがとうございます。

前回は、入居中の外国人が帰国してしまったらというテーマでブログを書きました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/615

今回は、暴力団関係者との賃貸借契約を避けるために必要なことというテーマでブログを書きたいと思います。

賃貸物件の一室を暴力団関係者が利用していることで、他の関係者が出入りするようになり、その他の部屋の借り主に割り当てられた駐車場に常習的に違法駐車したり、近隣住民へ暴言・嫌がらせをするといったことがあります。

その結果、その他の部屋の住民は退去するようになり、収益力が低下し、さらに建物自体の資産価値も減少するおそれがあります。

暴力団関係者が賃貸借契約を結ぼうとするときは、他の人間を介して賃借人としたり、使用目的を隠したままにすることがありますので、賃貸借契約締結時にはその建物の利用者が暴力団関係者なのかどうか分からないことが多いです。

そこで、できる限り暴力団関係者との契約を避け、または契約後に明け渡しを有利に進めるためにも、そのような者らしい方との賃貸借契約締結時には、次の点を確認する必要があります。

１．本人確認

賃貸借契約をして入居する賃貸人と、保証契約をする保証人の本人確認をしてください。具体的にはその者らが契約書に押捺した印鑑の印鑑証明書、運転免許証の写しの提出を求めましょう。

ちゃんと家賃を払い続けることができるか資力の確認も兼ねて、給与明細書や源泉徴収票などの提出を求めてもいいと思います。

２．賃貸借契約書の中に暴力団排除条項を設けること

契約者が暴力団関係者である場合には賃貸借契約を締結しないこと、あるいは、契約後に暴力団関係者であることが判明した場合に契約を解除して明け渡しを求めることができるように、賃貸借契約書の中に、暴力団排除条項を設けておくと良いでしょう。

参考として、国土交通省が賃貸住宅標準契約書の中に掲げている暴力団排除条項のサンプルとリンクを下に挙げておきます。

このような条項を定めた上で賃貸借契約を締結し、その条項違反の事実が判明すれば信頼関係が破壊されているという事情となりますので、賃貸借契約の解除が有効と認められやすくなります。

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（反社会的勢力の排除）

第7条　甲及び乙は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約する。

一　自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員（以下総称して「反社会的勢力」という。）ではないこと。

二　自らの役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう）が反社会的勢力ではないこと。

三　反社会的勢力に自己の名義を利用させ、この契約を締結するものでないこと。

四　自ら又は第三者を利用して、次の行為をしないこと。

ア　相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為

イ　偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000019.html

次回は、供託金の払い戻しの際の代理人名義の振込についてブログを書きます。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/karisyobun/629

いつもありがとうございます。

前回は、直ちに明け渡しを求めたいときはというテーマでブログを書きました。

その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/karisyobun/606

今回は、外国人に借家を貸していたところ、契約の途中で鍵を返すこともなく、自分の国に帰ってしまった場合にどのようにしたらよいかについて取り上げたいと思います。

当事務所によく相談のあるケースとしては、

「外国人を入居させていたのですが、突然家賃を滞納するようになり、現在は保証会社から立て替えをしてもらっています。保証会社の担当者の方が様子を見に行っていただいたところ、荷物も全部持っていって部屋は空っぽにしているのが見えたとの事でした。電気もガスも止められているし、もう既に引き払っていると思うとのことでした。ただし、鍵を返してもらっていないので、賃貸借契約をこのままにしておいていいのかどうか分かりません。」

といったものです。

こういった場合、一般的にはその入居者の外国人から鍵の返還を受けていないので、明示ないし黙示の賃貸借契約の終了があったとは言いにくいと考えられます。

そこで、その入居者がどこに行ったかを調査するのですが、調査した結果、

転居先が分かれば、転居先を住所地として建物明け渡し請求の訴訟をすることを検討します。

転居先が分からなければ、裁判書類の公示送達をすることを前提として建物明け渡し請求の訴訟をすることを検討します。

参考→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/310

問題は、どのように調査したら良いかと、その調査の結果、転居先が母国であることが判明した場合です。

調査はまず住民票を取得して転居の届出をしているかどうかを調査することから始めます。

平成24年7月8日までは、外国人登録原票記載事項証明書というものが発行されていましたが、現在は住民票の写しによって証明されます。

そして、その住民票の住所の異動を確認しますが、これが外国であると国名までしか書いていないので、出国先の住所を調べることはできません。

そのため、出国先の住所まで調べる必要があるのであれば、法務省入国管理局が管理している出入国記録の照会をして調査することになりますが、その照会は裁判所からするため、別途申立等の手続が必要になります。

さらに、その調査の結果、出国先の住所が分かれば、そこを住所地として建物明け渡し訴訟を起こしますが、外国の住所地宛てに裁判書類の送達手続をするのはとても時間がかかり、その方法も容易ではないので一度専門家に相談して進める方が良いでしょう。

次回は暴力団関係者との賃貸借契約を避けるために必要なことというテーマでブログを書きます。

その記事→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/622

いつもありがとうございます。